Wohnraummietrecht:
Die Modernisierung einer Mietwohnung ist umfassend, wenn sie mit einem Neubau verglichen werden kann. Vorliegend klagten Mieter gegen ihren Vermieter wegen Rückzahlung von – aus ihrer Sicht – überzahlter Miete. Sie beriefen sich dabei auf einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (“Mietpreisbremse”). Der Vormieter hatte rund 714 Euro weniger Kaltmiete gezahlt. Allerdings hatte der Eigentümer umfangreiche Arbeiten durchführen lassen. Die Richter stellten klar: Eine Wohnung gelte nur dann als „umfassend modernisiert“, wenn mindestens ein Drittel der für eine vergleichbare Neubauwohnung notwendigen Kosten investiert worden sind. Kosten für reine Instandhaltungsmaßnahmen seien abzuziehen. Vorliegend war die Sache nicht entscheidungsreif und wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Kommentar
Der BGH überträgt seine zur Modernisierungserhöhung entwickelten Grundsätze auf die Mietpreisbremse. Er stellt klar, dass für die Einordnung einer Wohnung in den Ausnahmetatbestand zur Mietpreisdeckelung zwei Kriterien erfüllt sein müssen. Maßgeblich sind zum einen der Zustand der Wohnung nach der Modernisierung und zum anderen der entstandene Bauaufwand. Beim Zustand der Wohnung ist zu verlangen, dass die sanitären und technischen Anlagen der Räume sowie die Schall- und Wärmeschutzanforderungen einer Neubauwohnung entsprechen.
Ihr Felix Semper
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Fundstelle: BGH, Urteil vom 11.11.2020, VIII ZR 369/18
Getrennte Modernisierungsmaßnahmen
Mehrere, voneinander trennbare, Modernisierungsmaßnahmen können mehrere Mieterhöhungen begründen, soweit es sich jeweils um abgeschlossene Maßnahmen handelt. Vorliegend klagte ein Mieter nach Mieterhöhungen durch den Vermieter auf Rückzahlung seiner unter Vorbehalt geleisteten erhöhten Miete. Der Vermieter hatte mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, wovon eine noch nicht komplett abgeschlossen war. Die sodann erklärten Mieterhöhungen bezogen sich nicht auf den noch nicht abgeschlossenen Teil. Der fehlende Abschluss eines Teils der Modernisierungsmaßnahmen steht der Mieterhöhung bezüglich der übrigen Maßnahmen nicht entgegen, so der BGH, da die noch ausstehende Arbeit von den übrigen -bereits ausgeführten- Maßnahmen trennbar ist. Im Gegensatz zu einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme, die nur eine einzige Mieterhöhung rechtfertigt, handelte es sich vorliegend um trennbare Maßnahmen. Denn die Maßnahmen wurden zeitlich unabhängig voneinander durchgeführt und betrafen unterschiedliche Gewerke.
Kommentar
Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen ist nicht automatisch von einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme auszugehen. Sind die Maßnahmen tatsächlich trennbar, können für die einzelnen Maßnahmen einzelne Mieterhöhungen erhoben werden. Dafür müssen die einzelnen Arbeiten tatsächlich abgeschlossen sein.
Ihre Simone Engel
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Fundstelle: BGH, Urteil vom 28.04.2021, VIII ZR 5/20