Newsletter 2018/08

Ausgabe:2018/08
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

10 Maßnahmen zur EU-Datenschutz-Grundverordnung

Wie schon im newsletter immobilienrecht vom 04.04.2018 berichtet, tritt am 25. Mai 2018 die neue europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft und damit ein neues Datenschutzrecht in Deutschland und der EU. Die DSGVO gilt für Sie, wenn in Ihrem Unternehmen personenbezogene Daten natürlicher Personen verarbeitet werden. Es gibt keine Übergangsfristen. Sämtliche Anforderungen des neuen Rechts müssen ab dem 25. Mai 2018 eingehalten werden. Bei Verstößen drohen aufsichtsrechtliche Maßnahmen und hohe Bußgelder. Aber es ist nicht zu spät, sich mit dem Thema zu beschäftigen. Nachfolgend haben wir für Sie noch einmal die Top 10 an Last-Minute Maßnahmen zusammengestellt:

1. Benennung eines betrieblichen Datenschutzbeauftragten

Gemäß Art. 37 Abs. 4 DSGVO i. V. m. § 38 Abs. 1 BDSG-neu ist ein Datenschutzbeauftragter zu benennen, sobald in einem Betrieb mehr als 10 Personen mit der Verarbeitung von personenbezogenen Daten beschäftigt sind.

2. Erstellung eines Verzeichnisses aller Verarbeitungstätigkeiten – Data-Mapping

Art. 30 DSGVO schreibt die Führung eines Verzeichnisses aller Verarbeitungstätigkeiten vor, auch Data Mapping genannt. Das Verzeichnis dient dem Nachweis einer DSGVO-konformen Datenverarbeitung in dem Betrieb. Als Verarbeitungstätigkeiten gelten beispielsweise: elektronische Akten; Software zur Versendung und Verwaltung von E-Mails; Adressdatenbanken; Software zur Terminverwaltung; Websites.

3. Lückensuche bzw. „Gap Analysis“

Die Data-Map ist der Ausgangspunkt für eine „Lückensuche“, die in den DSGVO-Umstellungsprozessen „Gap Analysis“ genannt wird. Diese Schwachstellensuche soll für jedes einzelne Verarbeitungsverfahren unter den folgenden Aspekten durchgeführt werden: Datensparsamkeit (Nur so viel Daten verarbeiten wie nötig.), Datenrichtigkeit (Aktualität der Informationen), Rechtmäßigkeit der Datenverarbeitung, Löschung der Daten nach Ende der Nutzung (Notwendigkeit der Datenvorhaltung), Zugriffskontrolle und -berechtigung (Wer hat Zugriff auf die Daten?) und Datensicherheit (Schutz gegen Hacker und Malware). Am Ende jeder „Gap Analysis“ steht ein Maßnahmenplan mit dem Ziel der möglichst umfassenden Datenschutzkonformität aller Verfahren.

4. Datensicherheit

Gemäß Art. 32 DSGVO sind technische und organisatorische Maßnahmen zu ergreifen, um die Sicherheit der verarbeiteten Personendaten zu gewährleisten. Die Vorschrift konkretisiert den Grundsatz der „Integrität und Vertraulichkeit“ gem. Art. 5 Abs. 1 lit. f DSGVO. Die bereits bei Ihnen ergriffenen Maßnahmen sind mit Blick auf Verschlüsselung, Stabilität und Wiederherstellbarkeit zu überprüfen und ggf. zu verbessern, damit der Stand der Technik eingehalten wird.

5. Implementierung der neuen Rechtslage in die Arbeitsprozesse

Bei der Datenverarbeitung wird sich zumeist der Unterstützung durch Dienstleister aller Art bedient. All diese Verfahren waren bereits nach bisherigem Recht als Auftragsdatenverarbeitung anzusehen mit der Folge, dass es entsprechender Verträge bedurfte. Nach neuem Recht bleibt dies so, allerdings müssen bestehende Verträge an das neue Recht angepasst werden. Sind Ihre Dienstleister schon auf Sie zugekommen?

6. Datenschutzinformationen

Die Informationspflichten sind nach neuem Recht wesentlich umfangreicher als dies bisher der Fall war (Art.13 und 14 DSGVO). Beispielsweise müssen die Datenschutzbestimmungen auf Websites überarbeitet werden. Zudem empfehlen sich allgemeine „Hinweise zur Datenverarbeitung“, die jedem neuen Vertrag beigefügt werden sollten, den Sie abschließen. Entsprechende Hinweise gehören zudem in Zukunft auch in jeden Arbeitsvertrag.

7. Geltendmachung von Betroffenenrechten

Die DSGVO gibt dem Betroffenen eine Palette von Rechten an die Hand. In Ihrem Betrieb sollte es daher klare Regeln geben, wie zu verfahren ist, wenn beispielsweise ein (früherer) Kunde sein gesetzliches Recht auf „Datenübertragbarkeit“ gem. Art. 20 DSGVO geltend macht und die Herausgabe aller Daten verlangt, die Sie über ihn gespeichert haben. Auch für andere Betroffenenrechte, wie etwa das Auskunftsrecht (Art. 15 DSGVO) oder das Recht auf Löschung (Art. 17 DSGVO) sollten interne Reglungen existieren.

8. Meldepflichten

Jeder Datenschutzverstoß muss gemäß Art. 33 DSGVO innerhalb von maximal 72 Stunden bei der zuständigen Datenschutzbehörde gemeldet werden. Verliert ein Mitarbeiter beispielsweise sein Dienst-Handy und befinden sich auf dem Handy personenbezogene Daten, muss geprüft werden, ob eine Meldepflicht in Betracht kommt. Der bloße Verstoß gegen die Meldepflicht kann ein Bußgeld nach sich ziehen. Interne Arbeitsanweisungen sollten festlegen, wie bei einer Datenpanne vorzugehen ist.

9. Datenschutzrichtlinien

Generell sollten in schriftlichen internen Richtlinien klare Regeln für die Datenverarbeitung aufgestellt werden mit dem Ziel des rechtskonformen Handelns. Art. 24 DSGVO legt die Erstellung derartiger Richtlinien nahe. Interne Richtlinien geben Mitarbeitern Orientierung, wenn es darum geht, Datenschutzverstöße, Datenpannen und Datenlecks zu vermeiden.

10. Rechnen Sie mit Anfragen der Behörden

Es wird nicht allzu lange dauern, bis es erste Berichte über Datenschutzkontrollen und Datenpannen nach dem neuen Recht gibt. Sobald es Beschwerden bei der Aufsichtsbehörde gibt, muss Ihr Betrieb damit rechnen, dass die Behörde kritische Fragen stellt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte es ein vorzeigbares Verarbeitungsverzeichnis sowie Datenschutzinformationen und -richtlinien geben, die die Handhabung des Datenschutzes dokumentieren. Zeigen Sie, dass Sie Datenschutz ernst nehmen.

Autor: Daniel Pahl 

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Newsletter 2018/07

Ausgabe:2018/07
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Schadensersatz bei eigenmächtiger Inbesitznahme und Ausräumung

Nimmt der Vermieter ohne einen gerichtlichen Titel die vermieteten Räume in Besitz und räumt diese eigenmächtig aus, obwohl der Mieter die Räume erkennbar nicht aufgegeben hat, ist dies verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe des Vermieters. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter die eigentlich vermietete Halle wegen eines undichten Daches ausgeräumt und die dort vom Mieter gelagerten Maschinen in eine andere Lagerhalle verbracht. Sodann klagte er auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung. Seine Klage blieb erfolglos, da (für die andere Lagerhalle) weder ein vertraglicher noch ein bereicherungsrechtlicher Zahlungsanspruch besteht. Selbst wenn ein solcher Anspruch bestehen würde, stünde dem Anspruch des Vermieters auf Nutzungsersatz für die andere Halle der Schadensersatzanspruch des Mieters wegen der rechtwidrigen Selbsthilfe in gleicher Höhe entgegen.

Praxistipp

Der konkrete Fall zeigt, wie wichtig die Kommunikation zwischen den Parteien ist. Sicherlich hatte der Mieter ein eigenes Interesse an der Sicherung seiner eingelagerten Maschinen vor dem undichten Dach und wäre ggf. mit einer Räumung einverstanden gewesen. Das eigenmächtige Verhalten des Vermieters lässt seine Ansprüche aber entfallen.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 14.06.2017, 5 U 1426/16, BeckRS 2017, 141171

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Bau- und Architektenrecht: Vorbereitende Bauteilöffnung ist Sache des Beweisführers

In einem Bauprozess hat der Sachverständige die vorbereitende Bauteilöffnung, welche die Feststellung des Befunds erst ermöglicht, gegen seinen Willen nicht durchzuführen. Verweigert er die erforderliche Maßnahme, kann keine gegenteilige Anweisung durch das Prozessgericht erfolgen. Lehnt  also der beweisbelastete Kläger die Veranlassung der notwendigen Bauteilöffnung ab und wird beispielsweise die konkrete Mangelursache deshalb nicht festgestellt, so bleibt der Kläger beweisfällig und unterliegt im Klageverfahren.

Kommentar

Wie überwiegend von der Rechtsprechung vertreten wird, hält das Oberlandesgericht Schleswig den gerichtlichen Sachverständigen in der vorbenannten Konstellation für nicht verpflichtet. Er muss den Eingriff in die Bausubstanz nicht vornehmen. Der Bundesgerichtshof selbst hat sich zu dieser Frage bisher noch nicht geäußert. Abzugrenzen ist diese Konstellation von der Bauteilöffnung, die unmittelbar zur Feststellung der Befundtatsache führt. Diese ist originäre Angelegenheit des Sachverständigen. Weigert sich der Sachverständige in diesem Fall, kann der Sachverständige nach überwiegender Rechtsprechung dazu vom Gericht verpflichtet werden. Hat der Sachverständige anlässlich der Begutachtung einen Substanzeingriff vorgenommen, hat er diesen auch wieder zu beheben.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 24.11.2017, 1 U 49/15, BeckRS 2017, 141409

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Wohnraummietrecht: Über die Grenzen der Räumpflicht

Der Vermieter muss nur auf seinem Grundstück Schnee räumen. Das gilt auch, wenn auf dem öffentlichen Gehweg nach der Räumung durch die Gemeinde ein schmaler Streifen Schnee und Eis vor der Haustür liegen bleibt, die der Mieter überqueren muss. Diesem ist es zumutbar, einen solchen Streifen vorsichtig zu überqueren und so zum geräumten Teil des Gehweges zu gelangen. Im konkreten Fall stürzte der Mieter auf dem öffentlichen – ungeräumten – Teil des Gehweges und brach sich dabei den Knöchel. Er verlangte deshalb von seinem Vermieter Schadensersatz. Damit hatte er jedoch keinen Erfolg.

Kommentar

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Räumung seines Grundstückes von Schnee und Eis zuständig, um seinen Mietern, aber auch Gästen oder Lieferanten den sicheren Weg in das Gebäude zu ermöglichen. Diese Räumpflicht endet jedoch unabhängig davon, ob der angrenzende öffentliche Weg durch die Gemeinde vollständig geräumt wird, an der Grundstücksgrenze. Verläuft die Grundstücksgrenze – wie im konkreten Fall – direkt an der Türschwelle, fällt die Räumung des Gehweges nicht mehr in den Aufgabenbereich des Vermieters. Kommt es in einer solchen Konstellation direkt vor der Haustür, aber auf dem öffentlichen Gehweg, zu einem Unfall, kann der Vermieter nicht haftbar gemacht werden.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 21.02.2018, VIII ZR 255/16 – www.bundesgerichtshof.de

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In 51 Tagen tritt die Datenschutz-Grundverordnung in Kraft. Wir empfehlen diese 10 Maßnahmen.

Am 25. Mai 2018 tritt die neue europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft und damit ein neues Datenschutzrecht in Deutschland und der EU. Die DSGVO gilt für Sie, wenn in Ihrem Unternehmen personenbezogene Daten natürlicher Personen verarbeitet werden. Ab dem 25. Mai 2018 müssen sämtliche Anforderungen des neuen Rechts eingehalten werden. Es gibt keine Übergangsfristen. Bei Verstößen drohen aufsichtsrechtliche Maßnahmen und hohe Bußgelder in Höhe von bis zu 20 Mio. Euro oder 4 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes. Wenn Sie die folgenden 10 Maßnahmen schon umgesetzt haben oder dabei sind, sind Sie auf einem guten Weg:

  1. Sie haben zusätzliche Arbeit in das Thema Datenschutz investiert und notwendige Anpassungen Ihrer Systeme, Prozesse und internen Anweisungen unternommen.
  2. Sofern Sie dazu verpflichtet sein werden, haben Sie einen internen oder externen Datenschutzbeauftragten benannt.
  3. Sie haben in Ihrem Unternehmen klar definierte Verantwortungsbereiche für die Umsetzung der DSGVO geschaffen.
  4. Alle verantwortlichen Entscheidungsträger sind rechtzeitig mit Information über die Anforderungen der DSGVO und deren Sanktionen versorgt worden.
  5. Sie haben Ihren Mitarbeiter die nötigen Informationen zur DSGVO und etwaigen neuen Pflichten, Prozessen und Arbeitsanweisungen gegeben, zum Beispiel über die Meldepflicht bei Verstößen.
  6. Sie haben Ihre IT-Struktur und Datenverarbeitungsprozesse überprüft und ein Datenverarbeitungsverzeichnis – eine sogenannte Data-Map – erstellt.
  7. Auf der Grundlage des Data-Mapping haben Sie Lücken oder Verbesserungsmaßnahmen identifiziert (eine sogenannte Gap-Analysis), um die Sicherheit bei der Verarbeitung und hinsichtlich Verschlüsselung, Stabilität und Wiederherstellbarkeit zu erhöhen.
  8. Sie haben Zugriffskontrollen und Berechtigungsprüfungen bei der Datenverarbeitung ein- und durchgeführt.
  9. Sie haben Ihre Datenschutzmaßnahmen und internen Richtlinien schriftlich niedergelegt und die Umsetzung von (neuen) Datenschutzmaßnahmen aufgrund von Lücken, die sich anhand der Gap-Analysis gezeigt haben, dokumentiert.
  10. Sie sind bereit, den Aufsichtsbehörden Ihre Dokumentationen und Richtlinien in kurzer Zeit vorzulegen, sollten diese Einsichtnahme von Ihnen verlangen.

Autor: Daniel Pahl 

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Newsletter 2018/06

Ausgabe:2018/06
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Wer unberechtigt nutzt, muss zahlen!

Stellt ein Alttextilunternehmer unberechtigt Altkleidercontainer auf einem (privaten) Grundstück auf, so ist er dem Grundstückseigentümer zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen bzw. des Gebrauchsvorteils verpflichtet. In dem zugrunde liegenden Fall stritten der Grundstückseigentümer und der Alttextilunternehmer über das unbefugte Aufstellen von Altkleidercontainern und die Höhe einer etwaigen zu gewährenden monatlichen Entschädigung. Das Gericht sprach dem Grundstückseigentümer den Herausgabeanspruch für die gezogenen Nutzungen zu. Zu erstatten sei der tatsächliche objektive Marktwert der Sachnutzung. Dies entspreche dem durchschnittlichen Entgelt, das am Markt für einen vergleichbaren Standort zur Containeraufstellung aufzuwenden gewesen wäre – unabhängig davon, ob die Aufstellung im konkreten Fall dann noch rentabel ist.

Praxistipp

Alttextilcontainer sind in vielen Kommunen ein großes Ärgernis, von dem auch immer häufiger Private betroffen sind. Das Urteil zeigt rabiat vorgehenden Alttextilunternehmern Grenzen auf. Wer fremde Grundstücke für seine eigenen Zwecke nutzt hat hierfür eine Entschädigung zu zahlen.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Marburg, Urteil vom 13.10.2017, 5 S 13/17, BeckRS 2017, 129883

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Grundstücksrecht: Was ist von einer Vollmacht mit Mindestverkaufspreis gedeckt?

Wird ein Vertreter zum Verkauf einer Eigentumswohnung mit einem Mindestkaufpreis bevollmächtigt, deckt diese Vollmacht auch einen Kaufvertrag ab, bei dem der Mindestkaufpreis dadurch erreicht wird, dass Inventar und die Instandhaltungsrücklage mitverkauft werden und im Kaufpreis enthalten sind. Die Käuferin einer Eigentumswohnung begehrte die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Dies verweigerte das Grundbuchamt, da der Kaufvertrag nicht von der mit dem Mindestpreis versehenen Vollmacht gedeckt sei. Die Beschwerde der Käuferin hatte Erfolg! Denn im Zweifel erstrecke sich der Veräußerungswillen der Parteien auch auf das Zubehör des Grundbesitzes. Gemessen hieran könne die Vollmacht ohne weiteres dahin ausgelegt werden, dass sie zum Abschluss des vorliegenden Kaufvertrages und der Auflassungserklärung ausreiche.

Kommentar

Es zeigt sich am vorliegenden Fall wieder einmal, wie wichtig es ist, sich präzise auszudrücken. Insbesondere in einer Vertretervollmacht sollte der eigene Wille genau festgelegt werden. Nur so ist zu vermeiden, dass hinterher Unklarheiten über das tatsächlich Gewollte bestehen oder Nachteile entstehen.
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Bau- und Architektenrecht: Fortwirkung der Gefahren einer mangelhaften Werkleistung

Ein Schaden muss in einem inneren Zusammenhang mit der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage stehen. Dies stellte der BGH aktuell klar. Im vorliegenden Fall beauftragte die auf Mallorca lebende Klägerin die Beklagte mit Mängelbeseitigungsarbeiten an einem Heizungs- und Warmwassergerät in einer unbewohnten Wohnung. Drei Monate später befand sich auf dem Boden eine 1 cm hohe Wasserschicht. Streitig war, ob die Ursache des außergewöhnlichen Schadensausmaßes in der mangelhaften Dichtung oder in der Sphäre der Klägerin gelegen habe. Diese hatte ihre Wohnung nicht mehrmals wöchentlich kontrolliert. Der BGH gab der Klage statt. Im Wasserschaden hätten die besonderen Gefahren fortgewirkt, die durch die mangelhafte Werkleistung der Beklagten verursacht worden seien. Ein Mitverschulden der Klägerin könne nur beachtet werden, wenn feststehe, dass unterlassene Kontrollen mitursächlich für den Schaden gewesen seien.

Praxistipp

Um die Frage der Mitursächlichkeit mangelnder Kontrollen erst gar nicht aufkommen zu lassen, empfiehlt es sich, nach Beendigung von Mängelbeseitigungsarbeiten die Wohnräume in regelmäßigen Zeitabständen auf etwaige Schäden zu kontrollieren.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.01.2018, VII ZR 74/15, BeckRS 2018, 1281

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Bau- und Architektenrecht: Rücktritt ohne Fristsetzung bei versäumtem Baubeginn zulässig!

Der Auftraggeber kann vom Bauvertrag zurücktreten, wenn der Auftragnehmer nicht rechtzeitig zum vereinbarten Termin mit seinen Arbeiten beginnt. Der Auftraggeber erklärte hier den Rücktritt von einem Vertrag über die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses und klagte auf Rückzahlung der Vorschusskosten. Zu Recht, urteilte der Senat! Der Rücktritt vom Vertrag sei wegen verspäteter Leistung wirksam – auch ohne angemessene Fristsetzung. Die Parteien hatten einen fixen Termin für den Baubeginn vereinbart. Für den Auftragnehmer sei daher unzweifelhaft erkennbar gewesen, dass das Geschäft für den Auftraggeber mit der Einhaltung dieses Termins „stehe und falle“. Somit bestehe auch der Anspruch auf Rückzahlung.

Kommentar

Nicht jede verspätete Leistung berechtigt zu einem Rücktritt ohne angemessene Fristsetzung. In erster Linie kommt es darauf an, was die Parteien vereinbart haben. Ist für den Auftragnehmer ersichtlich, dass die Einhaltung des Termins für den Auftraggeber von höchster Priorität ist, bedarf es ausnahmsweise für den Rücktritt vom Vertrag keiner Fristsetzung, da die verspätete Leistung für den Auftragnehmer keine Erfüllung mehr darstellt.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 16.8.2017, 29 U 271/16, IBRRS 2018, 0819

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Newsletter 2018/05

Ausgabe:2018/05
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Haftung verlängert sich auf 30 Jahre

Verzichtet der Werkunternehmer im Rahmen seiner Gewährleistung auf die Erhebung der Einrede der Verjährung, ohne dass dabei eine zeitliche Grenze gesetzt wird, haftet er für Mängel über eine Dauer von 30 Jahren. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall machte der Auftraggeber Mängelrechte nach Ablauf der vertraglichen Frist von fünf Jahren geltend. Dies gelang ihm, denn der Auftragnehmer hatte ausdrücklich auf die Einrede der Verjährung verzichtet und dabei keine zeitliche Grenze definiert. Daher hat sich die Mängelgewährleistungsfrist auf 30 Jahre verlängert. Damit kann der Auftraggeber auch noch 20 Jahre nach der Abnahme des Gewerks Mängelrechte geltend machen.

Praxistipp

Auftragnehmern ist zu empfehlen, den Verzicht auf die Einrede der Verjährung inhaltlich und zeitlich zu beschränken. Nicht selten verwendet der Auftragnehmer das vom Auftraggeber vorgefertigte Formular ungeprüft. Dabei sollte sich der Auftragnehmer aus eigenem Interesse kritisch mit der vorformulierten Erklärung auseinandersetzen, um nicht unnötig weit und lange zu haften. Die Abgabe einer Verjährungsverzichtserklärung ist in bestimmten Situationen zweckmäßig, um nicht die Einleitung eines Gerichtsverfahrens zu provozieren. Wird eine solche Erklärung allerdings voreilig und ungeprüft abgegeben, kann dies zu unerwünschten Folgen für den Erklärenden führen.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Celle, Urteil vom 15.06.2017, 6 U 2/17, IBR 2018, 2415

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Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung bei Gefahr eines Wasserschadens?

Besteht ein konkretes Risiko, dass bei Regenfällen Wasser in Geschäftsräume eindringt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Im konkreten Fall war es bei Niederschlägen mehrfach zu Wasserschäden in den Geschäftsräumen des Mieters gekommen. Solange deren Ursache – hier ein undichtes Dach – nicht beseitigt wird, muss auch nicht der volle Mietzins entrichtet werden. Denn der Mieter muss den ständig drohenden Wassereinbruch bei Einkauf und Lagerung seiner Waren im Hinterkopf behalten und ist auch an Neugestaltungen gehindert. Diese Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit der Geschäftsräume begründen bereits einen Mangel. Es reicht deshalb in einer solchen Konstellation bereits die Gefahr eines Wassereinbruchs für eine Mietminderung.

Kommentar

Ein Mangel (und damit das Recht zur Mietminderung) liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit einer Mietsache in negativer Weise von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Dabei ist dieses Abweichen nicht auf die bauliche Beschaffenheit einer Mietsache beschränkt. Vielmehr kann bereits durch eine Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeiten für den Mieter der Tatbestand des Mangels erfüllt sein. Dies stellte hier das Oberlandesgericht Karlsruhe klar.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.08.2017, 9 U 141/15, IBRRS 2018, 0810

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Wohnungseigentumsrecht: Bei baulichen Veränderungen müssen alle zustimmen!

Wird das Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses durch eine Baumaßnahme negativ beeinträchtigt, müssen alle Eigentümer zustimmen. Im konkreten Fall wollte ein Eigentümer sein bestehendes Dachgaubenfenster durch ein dreiflügeliges Fensterelement umgestalten. In der Eigentümerversammlung sprach sich eine Mehrheit der Wohnungseigentümer für die Baumaßnahme aus. Die Umgestaltung des Fensters bewirke jedoch eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks, sodass die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist. Der Beschluss der Eigentümerversammlung widersprach damit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und war für ungültig zu erklären, so das Amtsgericht Schöneberg.

Kommentar

Beschlüsse der Eigentümerversammlung über bauliche Veränderungen entsprechen nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn alle Eigentümer, die durch die Maßnahme betroffen sind, zustimmen. Eine optische Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes eines Mehrfamilienhauses betrifft in der Regel – gerade wenn es sich dabei um Änderungen an der Außenfassade handelt – alle Eigentümer gleichermaßen, weshalb auch alle mit ihr einverstanden sein müssen.

Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Schöneberg, Urteil vom 01.12.2016, 772 C 91/15, ZWE 2018, 42

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Wohnraummietrecht: Balkone werden zu einem Viertel angerechnet

Balkon-, Terrassen- sowie Wintergartenflächen werden nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche bei der Wohnfläche berücksichtigt. Dies entschied das Landgericht Berlin in einem streitigen Mieterhöhungsverfahren über eine Mietwohnung in Berlin-Wedding. Die Bestimmung der Wohnfläche richtet sich in der Regel nach der Wohnflächenverordnung, sofern sich in Berlin keine abweichende örtliche Übung durchgesetzt hat. In der Wohnflächenverordnung ist festgehalten, dass Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen im Regelfall mit einem Viertel berechnet werden. Auch wenn die Datenerhebung eines Sachverständigen ergab, dass ein Großteil der Privatvermieter diese Flächen in der Praxis zur Hälfte berücksichtige, so lasse sich daraus keine andere örtliche Verkehrssitte für Berlin ableiten. Denn Großvermieter setzen hingegen diese Außenflächen mehrheitlich mit einem Viertel an.

Kommentar

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und liegt dem Bundesgerichtshof zu endgültigen Entscheidung vor (Az. VIII ZR 33/18). Nach der Wohnflächenverordnung sind Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen, wobei eine hälftige Anrechnung nur im Ausnahmefall greift, etwa wenn der Balkon aufgrund seiner Lage und Ausstattung im Vergleich zu „normalen“ Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzt.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, 18 S 308/13, IBRRS 2018, 0731

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Newsletter 2018/04

Ausgabe:2018/04
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Wirkung von Sondernutzungsrechten

Eine Eigentümergemeinschaft kann Gebrauchsregelungen für bestimmte, im Gemeinschaftseigentum stehende Teile der Liegenschaft vereinbaren. Für diese Teile wird einem bestimmten Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht zugeordnet und alle anderen Eigentümer werden von der Nutzung ausgeschlossen, z. B. an einem PKW-Stellplatz. Diese so genannten Sondernutzungsrechte sind ohne Eintragung im Grundbuch jedoch nur zwischen den an der Vereinbarung beteiligten Eigentümern wirksam. Sobald das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist, ist es verbindlicher Inhalt des Eigentums und nur mit Mitwirkung aller Eigentümer zu verändern. Im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechte sind problemlos – und im Grundbuch nachvollziehbar – übertragbar.

Kommentar

Sondernutzungsrechte werden in der Praxis häufig bereits in der Teilungserklärung für Stellplätze und Gartenflächen zugeordnet. Oft sind gerade (auch) diese Flächen für die Interessenten einer Wohnung relevant. Soll eine Eigentumseinheit gemeinsam mit einem Sondernutzungsrecht verkauft werden, ist deshalb die Eintragung im Grundbuch sinnvoll. Die Eintragung klärt die Verhältnisse und macht damit das Wohnungseigentum insgesamt verkehrsfähig.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 22.12.2017, 34 Wx 139/17, IBBRS 2018, 0159

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Grundstücksrecht: Kein Schadensersatz bei geplatztem Immobilienkauf

Der Verkäufer eines Grundstücks, der die Vertragsverhandlungen abbricht, obwohl der potentielle Käufer bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat, handelt nicht treuwidrig und ist deshalb auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet. In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Kaufinteressent auf Schadensersatz für die Kosten eines bereits abgeschlossenen Darlehnsvertrags. Der Grundstückskaufvertrag war nicht zustande gekommen, da der Verkäufer sich vorbehalten hatte, den Kaufpreis noch zu erhöhen. Eine Einigung konnte nicht erzielt werden. Die Klage blieb jedoch erfolglos. Denn jede Partei habe bis zur Beurkundung das Recht, vom Vertrag Abstand zu nehmen oder diesen zu modifizieren. Hierauf müsse nicht hingewiesen werden. Dass Vertragsverhandlungen abgebrochen werden, sei nicht unüblich, so der BGH.

Praxistipp

Bei einem Grundstückskaufvertrag werden an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strenge Anforderungen gestellt. Vorvertragliche Vermögensdispositionen erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Käufer von Grundstücken sollten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages Vermögensdispositionen tätigen. Sofern dies im Einzelfall nicht möglich ist, empfiehlt sich bei größeren Projekten ein sog. „Letter of Intent“, in dem Regelungen zu vorvertraglichen Schadensersatzpflichten geregelt werden können.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17, BeckRS 2017, 133495

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Grundstücksrecht: Für nachträgliche Änderungen erneut zum Notar?

Gemäß dem BGH bedürfen Änderungen am Grundstückskaufvertrag ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung (dingliche Einigung der Parteien zur Eigentumsübertragung), aber vor Eigentumsumschreibung erfolgen. Da der Veräußerer durch Erklärung der Auflassung seine Vertragsverpflichtungen erfüllt habe, sei ein weiterer Schutz nicht erforderlich, so der BGH. Das OLG Stuttgart sieht das anders. Im vorliegenden Fall stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen. Ja, so das OLG. Gemäß dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag stets der notariellen Beurkundung. Diese Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig, auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.

Kommentar

Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation des Oberlandesgerichts im Revisionsverfahren vor dem BGH Bestand haben wird. Das OLG beruft sich auf eine Gesetzesänderung, wonach auch der Erwerber durch die Formbedürftigkeit geschützt sei. Für diesen bestehe auch noch nach Auflassung ein Schutzbedürfnis. Bisher sind gemäß herrschender Meinung vom Formerfordernis lediglich Vereinbarungen ausgenommen, die dazu dienen, unvorhergesehen auftretende Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017, 10 U 140/16, BeckRS 2017, 139536

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Makler- und Bauträgerrecht: Maklerprovision fällig auch bei Kauf durch Dritten?

Kauft nicht der Maklerkunde, sondern ein Dritter das vermittelte Grundstück, besteht im Falle einer wirtschaftlichen Identität der Verträge dennoch ein Anspruch des Maklers gegen seinen Kunden auf das vereinbarte Honorar. Diese Identität liegt vor, sofern eine enge persönliche oder ausgeprägte wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Vertragspartner und dem Dritten besteht. Im vorliegenden Fall klagte ein Makler gegen seinen Kunden auf Zahlung der Provision, da dessen Bruder, der das Grundstück kaufte, zahlungsunfähig war. Mit Erfolg. Denn der Kunde habe sich mit der Nachweisbestätigung verpflichtet, die Maklerprovision für den Fall des Erwerbs oder der Anmietung des Objekts durch ihn oder durch ein mit ihm „verbundenes Haus“ zu zahlen. Darin liege eine eigene Verpflichtung des Beklagten auch für den Fall, dass ein anderer das Objekt erwirbt, unabhängig davon, ob dieser selbst ebenfalls zur Zahlung der Provision verpflichtet ist oder nicht.

Praxistipp

Diese Entscheidung führt die bisherige Rechtsprechung fort. Weiterhin offen bleibt die Frage, ob der Maklerkunde auch dann wegen der wirtschaftlichen Identität der abgeschlossenen Verträge auf Zahlung der Provision in Anspruch genommen werden kann, wenn der Makler gegen den mit dem Kunden verbundenen Dritterwerber ebenfalls einen Maklerlohnanspruch geltend machen kann.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 14.09.2017, I ZR 261/16, BeckRS 2017, 134011

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Newsletter 2018/03

Ausgabe:2018/03
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Kündigung wegen Überschreitung einer Kostenobergrenze wirksam!

Ist zwischen Bauherrn und Architekten eine bestimmte Bausumme als Kostenrahmen vereinbart und hält der Architekt sich bei seinen Planungen nicht an diesen Rahmen, kann der Bauherr den Vertrag fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Die verbindliche Kostenobergrenze ist als Beschaffenheitsvereinbarung zu qualifizieren. Diese kann auch dadurch vereinbart werden, dass der Bauherr bereits vor Vertragsschluss erklärt, ein bestimmter Geldbetrag stelle für ihn eine absolute Obergrenze dar.

Praxistipp

Der Architekt muss auf eine Überschreitung hinweisen, um sicherzustellen, dass der Bauherr sich darüber bewusst ist, dass bei späteren Änderungswünschen die Obergrenze möglicherweise überschritten wird. Gleichzeitig ist er verpflichtet, die durch die Änderungswünsche entstandenen Kosten planerisch durch weniger teure Ausführungen zu kompensieren. Dafür kann er jedoch kein gesondertes Honorar nach der Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) verlangen, da diese für Alternativleistungen des Architekten keine gesonderte Vergütung vorsieht.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 28.11.2017, 10 U 68/17, IBRRS 2018, 0240

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Bau- und Architektenrecht: Keine wirksame Veränderungssperre bei unerreichbaren Planzielen!

Wird mit dem Aufstellungsbeschluss eines Bebauungsplans ein gesetzlich nicht normiertes Planungsziel verfolgt und darauf beruhend eine baurechtliche Veränderungssperre erlassen, so ist diese unwirksam. Im konkreten Fall griff ein Bauherr mit einer Normenkontrolle eine für sein Grundstück erlassene Veränderungssperre an. Mit Erfolg! Denn die Bauleitplanung, die auf die Festsetzung eines „Einheimischenmodells für junge Leute und Studenten“ gerichtet war, sei unwirksam. Eine solche Festsetzung verfolge keine rechtmäßigen bzw. im Gesetz vorgesehenen städtebaulichen Ziele. Eine hierauf begründete Veränderungssperre sei erkennbar eine sog. Verhinderungsplanung und somit unzulässig.

Praxistipp

Die baurechtliche Veränderungssperre wird von Kommunen gerne benutzt, um unliebsame Bauvorhaben zu verhindern. Dies ist jedoch nur dann erfolgsversprechend, wenn mit der Bauleitplanung ein legitimes Planungsziel verfolgt wird, da der Plangeber für eigentumsbeschränkende Festsetzungen eine gesetzliche Grundlage braucht. Welche planerischen Festsetzungen verfolgt werden können, ist abschließend im Baugesetzbuch (BauGB) sowie in der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) geregelt.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: VGH Bayern, Urteil vom 17.10.2017, 15 N 17.574, IBRRS 2017, 3836

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Grundstücksrecht: Voraussetzungen der Arglist

Verschweigt der Verkäufer einer Immobilie einen Mangel arglistig, so kann der Käufer auch bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss Schadensersatz geltend machen. Arglistig handelt der Verkäufer allerdings nur, wenn er den Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Kenntnis den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt geschlossen hätte; eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers kann daher nur bejaht werden, wenn der Verkäufer von den äußerlichen Anzeichen auf einen Mangel und dessen Ursache schließt und dem Käufer dies nicht offenbart. Im konkreten Fall hatte der Verkäufer den Mangel der Immobilie fälschlicherweise auf Pflasterarbeiten – und nicht auf Feuchtigkeit – zurückgeführt und dem Käufer dies bei der Besichtigung mitgeteilt. Diese Aussage war, so das Oberlandesgericht Koblenz, nicht arglistig, so dass kein Schadensersatzanspruch bestand.

Kommentar

Die rechtliche Tragweite arglisten Handelns ist erheblich. Sollte der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen haben, kann sich der Käufer – selbst bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss – im Ernstfall vollständig vom Vertrag lösen. Dementsprechend hoch sind die Voraussetzungen an ein arglistiges Handeln des Verkäufers zu stellen.

Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017, 5 U 363/17, IBRRS 2017, 4139

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Gewerbliches Mietrecht: Mietminderung wegen Gebrauchsbeschränkung?

Wird eine gewerbliche Fläche zu einem anderen Zweck vermietet, als es die Baugenehmigung zulässt, kann die Baubehörde eine Gebrauchsbeschränkung aussprechen. Die Miete kann allerdings nur gemindert werden, wenn die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung durch die Baubehörde rechtswirksam gegenüber dem Mieter untersagt wird oder eine solche Untersagung zeitnah bevorsteht. Im konkreten Fall war eine Lagerhalle für Lackierarbeiten vermietet worden, wobei diese Nutzung nicht von der Baugenehmigung erfasst war. Die Baubehörde leitete deshalb ein Ordnungswidrigkeitsverfahren gegen den Vermieter ein. Gegenüber dem Mieter erfolgte jedoch keine konkrete Nutzungsuntersagung durch die Behörde. Der Mieter musste auch während des gegen den Vermieter eingeleiteten Verfahrens die volle Miete zahlen.

Kommentar

Die Miete kann nur gemindert werden, wenn der Gebrauch für den Mieter auch tatsächlich eingeschränkt ist. Dafür muss die Baubehörde die aktuelle Nutzung konkret untersagen. Solange dies noch nicht geschehen ist, kann der Mieter das Objekt weiter nutzen. Ein bereits gegen den Vermieter eingeleitetes Ordnungswidrigkeitsverfahren betrifft den Mieter zunächst nicht.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Beschluss vom 01.06.2017, 5 U 477/17, IBRRS 2017, 4107

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Newsletter 2018/02

Ausgabe:2018/02
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Update – Neues Bauvertragsrecht

Ab dem 01. Januar 2018 sind mit der Reform des Bauvertragsrechts erhebliche Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch in Kraft getreten.

Diese Änderungen sind für Ihr Tagesgeschäft von hoher Relevanz. So gelten beispielsweise im Hinblick auf Änderungsanordnungen, deren Vergütung oder die Abnahme neue Spielregeln. Die VOB/B dürfte in Teilbereichen nicht mehr wirksam sein.

Kennen und beachten Sie die neuen Spielregeln! Wir unterstützen Sie dabei gerne. Aus diesem Grund laden wir Sie auch sehr herzlich zu unserer Schulung

„Das neue Bauvertragsrecht im praktischen Kontext“ am 07. Februar 2018, 18 Uhr

in unsere Kanzlei ein.

Unser Referent André Dietrich-Bethge LL. M., Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Leiter der Geschäftsbereiche bau solutions und litigation wird dabei die relevanten Neuerungen im BGB vorstellen, eine rechtliche Einordnung vornehmen und mit den Teilnehmern die Praxisbezüge diskutieren.

Die Teilnehmerzahl ist auf 30 Personen begrenzt. Um Anmeldung wird daher bis zum 02. Februar 2018 gebeten.

Mehr zum Inhalt der Schulung und das Anmeldeformular finden Sie hier.

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QUO VADIS 2018

Vom 19.02.2018 – 21.02.2018 findet der 28. Jahresauftakt für Immobilienentscheider statt. Neben zukunftsweisenden Vorträgen und kontroversen Diskussionsrunden ist QUO VADIS auch Plattform für Networking auf höchstem Niveau.

bethge | ist auch 2018 Partner beim QUO VADIS! Der bethge | Thementisch findet am 20.02.2018 statt. Diskutieren Sie am Tisch mit uns zum Thema „Real Estate + Legal Tech – digitale (R-)Evolution in der Immobilienbranche?“.

Näheres zur Veranstaltung und zur Anmeldung finden Sie im Programm.

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Bau- und Architektenrecht: Veränderter technischer Standard bei Abnahme

Ändern sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Bauvertragsschluss und Abnahme, ist der Stand zum Zeitpunkt der Abnahme maßgeblich. Der Auftragnehmer ist verpflichtet, den Auftraggeber über die Risiken der Bauausführung zu informieren. Besteht der Auftraggeber auf die Einhaltung der neuesten Regeln, muss der Auftragnehmer dies beachten und umsetzen, hat allerdings für ein aufwendigeres Herstellungsverfahren gegebenenfalls auch einen Anspruch auf Anpassung der Vergütung. Alternativ kann der Bauherr die Errichtung nach den veralteten technischen Vorschriften ohne die anfallenden Mehrkosten akzeptieren.

Praxistipp

Um das Risiko, dass sich die Regeln der Technik verschärfen, auf den Auftraggeber zu verlagern, kann vertraglich vereinbart werden, welcher Stand der Technik entscheidend sein soll. Beispielsweise kann hierfür der Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder etwa der Baugenehmigung ausgewählt werden. Andernfalls trägt bei einer funktionalen Leistungsbeschreibung ausschließlich der Auftragnehmer das Kostenrisiko für eine Veränderung des technischen Standards bis zum Zeitpunkt der Abnahme.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.11.2017, VII ZR 65/14, BeckRS 2017, 134031

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Grundstücksrecht: Gefahren des Miteigentums

Ist ein im Miteigentum mehrerer stehendes Grundstück durch eine Eigentümergrundschuld belastet und deswegen die Versteigerung praktisch unmöglich, kann jeder Miteigentümer die Zustimmung der anderen zur Löschung der Grundschuld verlangen. Eine Eigentümergrundschuld wird eingetragen, wenn das mit der Grundschuld gesicherte Darlehen abgezahlt und an den Eigentümer abgetreten ist. Bei einer Versteigerung wird sie in voller Höhe in das Mindestgebot eingerechnet. Übersteigt der Wert der eingetragenen Grundschuld den Wert des Grundstücks, so ist eine Versteigerung praktisch unmöglich. Der andere muss der Löschung zustimmen, damit das Grundstück versteigert werden kann.

Kommentar

Besonders relevant ist diese Entscheidung, wenn es sich – wie im konkreten Fall – bei den Miteigentümern um zwischenzeitlich geschiedene Eheleute handelt. Denn der Anspruch auf Zustimmung zur Löschung ist unabhängig davon, wer die Schulden getilgt hat oder wer in der Immobilie lebt. Im konkreten Fall hatte der Ehemann während der Ehe als Alleinverdiener die Schulden getilgt und lebte nach der Scheidung weiterhin in der so gemeinsam erworbenen Wohnung. Trotzdem muss er – ohne Anrechnung der Schuldentilgung – die Versteigerung ermöglichen, also der Löschung der Eigentümergrundschuld zustimmen.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.07.2017, 2 UF 52/17, IBRRS 2017, 3748

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Wohnraummietrecht: Kosten der Gemeinschaftsanlage – Umlage möglich?

In Betriebskostenabrechnungen dürfen die Kosten für Gemeinschaftsanlagen selbst dann umgelegt werden, wenn diese auch durch Mieter umliegender Objekte mitgenutzt werden und diese an den Kosten nicht beteiligt sind. In dem zugrunde liegenden Fall klagte ein Vermieter auf Zahlung der Betriebskosten, die der Mieter mit Verweis auf einzelne Positionen verweigerte. Das Gericht verurteilte den Mieter zur Zahlung. Dass die Mieter eines Objektes allein mit den Kosten für die Erholungsflächen belastet würden, sei nicht erheblich. Dies gelte auch dann, wenn diese Flächen von den Mietern der umliegenden Objekte mitgenutzt würden. Entscheidend sei vielmehr, ob ein Bezug zur Mietsache besteht. Sinn und Zweck einer Betriebskostenabrechnung sei es nicht, materielle Gerechtigkeit herzustellen.

Praxistipp

Tatsächlich umgelegt werden können Betriebs- und Nebenkosten nur dann, wenn dies explizit vertraglich geregelt ist. Hierfür reicht nach der Rechtsprechung ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung zwar grundsätzlich aus. Erfasst sind dann aber nur die dort aufgeführten Kosten. Will der Vermieter Weiteres umlegen, wie z. B. weitere Wartungskosten, muss dies ausdrücklich vereinbart werden.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 25.07.2017, 63 S 33/17, IMR 2018, 2203

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Newsletter 2018/01

Ausgabe:2018/01
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Bereits ein Altlastenverdacht ist Sachmangel!

Begründet die frühere Nutzung des Grundstückes einen Altlastenverdacht, stellt dies bereits einen Sachmangel des Kaufgegenstandes dar. Es bedarf keiner weiteren Umstände, die auf das Vorhandensein konkreter Altlasten hindeuten. In dem zugrunde liegenden Fall klagte der Käufer eines Grundstückes auf Preisminderung und Schadensersatz gegen den Verkäufer, da dieser Informationen zu einem Altlastenverdacht zurückgehalten hatte. Mit Erfolg! Denn besteht aufgrund der früheren Nutzung -hier: Betrieb einer Asphaltmischanlage und eines Klärschlammrückhaltebeckens- ein Altlastenverdacht, stellt bereits dies regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung, die solch einen Verdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig und muss deshalb für den daraus entstandenen Schaden haften.

Praxistipp

Verkäufer mit Kenntnissen über frühere Nutzungen auf dem Grundstück, welche typischerweise zu Altlasten führen können, sollten in jedem Fall den Käufer vor Vertragsschluss über die relevanten Sachverhalte informieren und aufklären. Es kann sich bezahlt machen, mit offenen Karten zu spielen. Andernfalls droht, wie in dem ausgeurteilten Fall, eine böse Überraschung, die bis zur Rückabwicklung des Grundstückskaufes führen kann.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 21.07.2017, V ZR 250/15, BeckRS 2017, 130734

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Grundstücksrecht: Über das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Wird ein Grundstück verkauft, so kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus, wird sie – nicht der eigentliche Käufer – Eigentümer des Grundstücks. Es gibt allerdings Grenzen: Das Vorkaufsrecht kann unter anderem gemäß den gesetzlichen Vorgaben dann nicht ausgeübt werden, wenn das Grundstück entsprechend der Festsetzungen eines Bebauungsplanes bebaut ist. Das Landgericht Berlin hielt sich in dem vorliegenden Fall an den konkreten Wortlaut des Gesetzes und verneinte das Vorkaufsrecht der Gemeinde aufgrund eines für die streitgegenständlichen Grundstücke geltenden Bebauungsplans. Dementsprechend wurde der Käufer Eigentümer der Grundstücke. Gegen die Entscheidung ist allerdings Berufung eingelegt worden.

Kommentar

Zwar existiert ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde, es müssen allerdings bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Insbesondere muss die Ausübung des Vorkaufsrechts immer durch das Interesse der Allgemeinheit gerechtfertigt sein. Es ist deshalb in der Praxis die Regel, dass die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nicht ausübt. Hat die Gemeinde ein Vorkaufecht und übt sie dieses auch aus, ist es für den Käufer ärgerlich, für den Verkäufer jedoch grundsätzlich kein finanzieller Nachteil.

Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 26.04.2017, O 2/15 Baul, IBRRS 2017, 3746

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Bau- und Architektenrecht: Keine Haftung des Statikers bei fehlerhaftem Wärmeschutznachweis

Übernimmt ein Statiker neben der Tragwerksplanung Aufgaben des Wärmeschutzes, richtet sich sein Verantwortungsbereich nach den Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauherrn. Im vorliegenden Fall wurde ein Statiker wegen fehlerhafter Wärmeschutznachweise im Rahmen der Errichtung mehrerer Wohnhäuser auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Zu Unrecht, so der Senat. Der Statiker sei nach der vertraglichen Vereinbarung allein mit der Erstellung von Wärmeschutznachweisen beauftragt worden. Für vorhandene Defizite des Wärmeschutzes in den Wohnhäusern sei er nicht verantwortlich, weil diese Mängel nicht auf einer fehlerhaften Leistung des Statikers beruhten.

Hinweis

Die Pflichten des Statikers ergeben sich allein aus der vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauherrn, wonach sich in diesem Fall seine Leistungen im Bereich des Wärmeschutzes auf die Erstellung des erforderlichen Nachweises beschränkten. Das bedeutet, dass für alle anderen Fragen des Wärmeschutzes -außer der Erstellung der Nachweise -der Bauherr selbst verantwortlich ist bzw. die von ihm anderweitig beauftragten Fachleute, in erster Linie der Architekt und im Übrigen die jeweils zuständigen Bauhandwerker.

Autor: Dr. Sebastian Ziegler – ziegler@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 18.08.2017, 9 U 3/15, IBRRS 2017, 3989

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Makler- und Bauträgerrecht: Neue Chance für Reservierungsgebühren?

Zu dem lange entschieden geglaubten Thema der Reservierungsgebühren für Makler gibt es eine Neuerung: Vereinbart ein Makler mit einem Interessenten einen unabhängigen Reservierungsvertrag für eine Immobilie, so erhält er nach Auffassung des Kammergerichts Berlin unproblematisch eine Reservierungsgebühr. Grund dafür ist -so das Gericht-, dass es sich bei Reservierungsgebühren im Rahmen eines Reservierungsvertrages um die Hauptpflicht des Vertragspartners handele. In einem solchen Fall stehe auch der Vereinbarung der Reservierungsgebühr als Allgemeine Geschäftsbedingung nichts im Wege. Deshalb wurde im konkreten Fall die Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel bestätigt.

Kommentar

Bisher galt die Vereinbarung von Reservierungsgebühren für den Makler in der Regel als unwirksam. Das Kammergericht stellte jedoch jetzt in seinem Urteil klar, dass die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Unzulässigkeit von Reservierungsgebühren einen völlig anderen Fall betreffe: Nämlich die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr im Rahmen von Maklerverträgen. Zwar eröffnet dieses Urteil eine neue Möglichkeit für Makler, Reservierungsgebühren in einem unabhängigen Vertrag zu vereinbaren. Mit der Frage, ob dieser nicht möglicherweise beurkundungspflichtig ist, hat sich das Gericht allerdings nicht befasst, so dass hier weiterhin Vorsicht geboten ist.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: KG Berlin, Urteil vom 19.10.2017, 23 U 154/16, IBRRS 2017, 3899