Newsletter 2018/28

Ausgabe:2018/28
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Liebe Leserinnen und Leser,

ein für uns erfolgreiches und bewegendes Jahr 2018 ist nun bald Geschichte.

In den vorangegangenen zwölf Monaten haben wir 128 Immobilien-Transaktionen mit einem Gesamtwert von 675 Millionen Euro begleitet, so viele wie noch nie. Wir danken allen Kunden, die uns auch in diesem Jahr als ihr verlässlicher Partner und spezialisierter Ratgeber ihr Vertrauen schenkten.

Auch personell gab es 2018 erfreuliche Entwicklungen bei bethge:

Wir freuen uns, mit André Dietrich-Bethge nun einen zweiten Notar in unseren Reihen zu haben. Seine Bestellung erfolgte im August. Bereits seit 2010 ist er bei bethge | immobilienanwälte als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht an Bord. Außerdem konnten wir mit Dorothee Klumpe (Geschäftsbereich bau solutions + litigation) und Daniel Pahl (Geschäftsbereich bau solutions) zwei versierte neue Kollegen gewinnen, die unser Team mit ihrer Expertise bereichern.

Thematisch bleibt unser Fokus natürlich auf der Immobilienwirtschaft und auch in dieser Hinsicht war das endende Jahr ein spannendes! Geprägt durch

Prognosen von baldigen Blasen in einigen Top-Regionen, die sich bis heute nicht bewahrheitet haben; durch immobilienpolitische Themen wie den Versuchen der Politik, durch Deckelung von Maklerprovisionen und der Ausweitung des Bestellerprinzips auf Immobilienkäufe und -verkäufe den Erwerb von Immobilien zu vergünstigen. Hier wird es im kommenden Jahr sicherlich weitere politische Vorstöße geben und wir werden diese genau verfolgen, um Ihnen – auf der Höhe der Zeit – mit Rat und Tat Unterstützung zu bieten.

Wir wünschen Ihnen allen eine fröhliche Weihnachtszeit und ein erfolgreiches Jahr 2019.

Auch in diesem Jahr verzichten wir auf Weihnachtskarten und -geschenke und spenden stattdessen für den Knabenchor Hannover und die Hilfsorganisation für indische Slumkinder chance for children.

Ihre

bethge | immobilienanwälte.steuerberater.notare

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Newsletter 2018/27

Ausgabe:2018/27
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Die „Nebenkosten“ sind vom Mieter zu tragen. Aber welche?

Trägt der Mieter gemäß dem Gewerberaummietvertrag „alle umlagefähigen Nebenkosten“ ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten, so hat der Mieter die im Betriebskostenkatalog der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültigen Betriebskostenverordnung aufgeführten Positionen zu zahlen. Der Mieter eines Baumarktes begehrte vom Vermieter die Neuerstellung von Nebenkostenabrechnungen rückwirkend für mehrere Jahre, da die vertragliche Regelung seiner Ansicht nach unwirksam sei bzw. Positionen unberechtigt abgerechnet worden seien. Ohne Erfolg! Denn die Vereinbarung ist nach Ansicht des Gerichts auslegungsfähig und damit wirksam. Weiter sind die vorgelegten Abrechnungen formell korrekt und prüffähig, weshalb kein Anspruch auf Neuerstellung besteht. Dies gilt auch bei inhaltlichen Fehlern, solange der Mieter die zutreffende Umlage selbst errechnen kann.

Praxistipp

Auch wenn die Rechtsprechung es – wie hier – im Einzelfall ausreichen lässt, dass die Übertragung der Neben- bzw. Betriebskosten auf den Mieter im Mietvertrag pauschal geregelt ist, ist dennoch nach wie vor zu empfehlen, die Vereinbarung ausdrücklich und eindeutig zu formulieren und zwar unter Aufführung sämtlicher Kostenpositionen, die vom Mieter getragen werden sollen.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018, 2 U 142/17, NZM 2018, 789

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Gewerbliches Mietrecht: Unrichtiges Schiedsgutachten

Ein Schiedsgutachten, das die Miethöhe verbindlich festlegen soll und Nutzflächen einbezieht, die nicht Gegenstand des Vertrags sind, ist offensichtlich unrichtig. Vorliegend hatten die Parteien vereinbart, dass die Miethöhe für die Räumlichkeiten eines Gastronomiebetriebs durch ein Gutachten festgelegt werden soll. Der Sachverständige hatte in seinem 1. Gutachten und in das auf Wunsch des Vermieters erstellte Nachtragsgutachten bei der Berechnung nicht nur die vermieteten Innenplätze, sondern auch Außenflächen zugrunde gelegt, die nicht Vertragsgegenstand waren. Aufgrund dieser fehlerhaften Begründung hielt das Landgericht Bremen die Gutachten für erkennbar unrichtig. Ob ein offenbar unrichtiges Gutachten für die Parteien bis zur Ersetzung durch ein gerichtliches Urteil bindend oder grundsätzlich nicht verbindlich ist, ließ das Gericht hier offen. Hierauf kam es im entschiedenen Fall nicht an.

Kommentar

Die Frage nach der Verbindlichkeit eines unrichtigen Gutachtens kann sich erheblich auswirken. Geht man mit der herrschenden Meinung davon aus, dass die Unverbindlichkeit gerichtlich geltend gemacht werden muss, so ist das Gutachten zunächst bis zur gerichtlichen Klärung verbindlich. Das vorliegend beauftragte Nachtragsgutachten war daher der falsche Weg. Folgt man der Gegenmeinung, so wäre aufgrund der offenbaren Unrichtigkeit keines der Gutachten verbindlich.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Bremen, Urteil vom 16.10.2018, 1 O 26/18, BeckRS 2018, 26855

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Bau- und Architektenrecht: Architekt haftet für Überzahlung

Ein vom Bauherrn mit der Vollarchitektur beauftragter Planer hat die Rechnungen der übrigen Baubeteiligten für seinen Auftraggeber gewissenhaft zu überprüfen. Im Zuge dessen hat er insbesondere auch mögliche Abzüge wegen verwirkter Vertragsstrafe kenntlich zu machen, damit der Bauherr den geminderten Betrag für die Schlusszahlung in Ansatz bringen kann. Auch hat er dafür Sorge zu tragen, dass sich der Bauherr die Vertragsstrafe etwa im Rahmen der förmlichen Abnahme vorbehält. Verletzt er diese Pflicht und war die Regelung zur Vertragsstrafe zwischen Bauherr und Bauunternehmen wirksam, so steht dem Bauherrn wegen Pflichtverletzung aus dem Architektenvertrag ein Schadensersatzanspruch in Höhe des überzahlten Betrags zu.

Kommentar

Die Rechtsprechung ist auch einschlägig bei fehlerhafter Prüfung von Abschlagsrechnungen. Der Planer macht sich ferner schadensersatzpflichtig, wenn er im Rahmen seiner Rechnungsprüfung beispielsweise die Massen, die Preise, die vereinbarten Nachlässe wie z.B. Umlage für Baustrom/-wasser und die Beibringung der vertraglich vereinbarten Sicherheiten nicht (richtig) prüft. Der Planer ist für den Rückforderungsprozess gut beraten, wenn er seine Zahlung an den Bauherrn von der Abtretung des Herausgabeanspruchs gegen den jeweiligen Baubeteiligten wegen Überzahlung Zug um Zug abhängig macht.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 20.08.2018, 21 U 24/16 (nicht rechtskräftig), IBR 2018, 636

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Bau- und Architektenrecht: Dachkonstruktion ohne Detailpläne errichtet – Mitverschulden des Bauherrn?

Ist dem Bauherrn bekannt, dass eine in der Genehmigungsplanung vorgesehene Dachkonstruktion nicht durchführbar ist, trifft ihn ein Mitverschulden, sofern dadurch Baumängel auftreten. Im vorliegenden Fall war dem Bauherrn bekannt, dass die Dachkonstruktion in der Genehmigungsplanung nicht ausführbar war. Statt den Architekten zur Anfertigung einer neuen Planung aufzufordern, ließ er es zu, dass eine von den Plänen abweichende Dachkonstruktion ohne Detailplanung errichtet wurde. Das Oberlandesgericht München entschied, dass den Bauherrn in diesem Fall ein Mitverschulden treffe. Dieses Mitverschulden entfalle auch dann nicht, wenn der bauaufsichtführende Architekt und der ausführende Unternehmer nicht auf Vorlage einer Detailplanung vor Ausführung des Daches bestanden haben.

Kommentar

Es obliegt dem Bauherrn, dem bauaufsichtführenden Architekten und dem ausführenden Unternehmer, ordnungsgemäße Pläne als Grundlage für deren Leistung zur Verfügung zu stellen. Der Bauherr muss eine neue, durchführbare Planung für das Dach anfertigen lassen, wenn ihm bekannt ist, dass die in der Genehmigungsplanung vorgesehene Dachkonstruktion nicht ausführbar ist.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 24.10.2018, 20 U 966/18 Bau, BeckRS 2018, 26527

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Newsletter 2018/26

Ausgabe:2018/26
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bank- und Kapitalmarktrecht: Bitcoins sind keine Finanzinstrumente im Sinne des KWG

Der Betrieb einer Handelsplattform für Bitcoins in gewerbsmäßigem Umfang stellt nach Auffassung des Kammergerichts Berlin keine erlaubnispflichtige Finanzdienstleistung im Sinne des Kreditwesengesetzes (KWG) dar. Das Kammergericht (KG) Berlin hob das vorinstanzliche Urteil auf und sprach den Angeklagten frei. Ihm wurde vorgeworfen, durch die Bereitstellung einer Handelsplattform fahrlässig Bankgeschäfte betrieben zu haben. Bei Kryptowährungen wie Bitcoins handele es sich aber nicht um Finanzinstrumente im Sinne des KWG, so das KG Berlin. Es fehle ihnen an einer allgemeinen Anerkennung als Zahlungsmittel und der entsprechenden vorhersehbaren Wertbeständigkeit wie beispielsweise Devisen. Das KG beschied der BaFin, dass sie, soweit sie Bitcoins unter den Begriff der  Rechnungseinheit gemäß KWG fasse, verkenne, dass es nicht Aufgabe einer Bundesbehörde sein könne, rechtsgestaltend (insbesondere) in Strafgesetze einzugreifen.

Kommentar

Das Urteil des 4. Strafsenats nimmt Bezug auf die derzeitige Gesetzeslage. Danach ist der Handel mit Bitcoins nicht ohne Weiteres eine aufsichtsrechtlich relevante Finanzdienstleistung. Mit Blick auf die grundsätzliche Bedeutung dieser Frage ist eine Fortsetzung des Rechtsstreits durch die BaFin und Staatsanwaltschaft zu erwarten. Aber auch der Gesetzgeber dürfte wohl aktiv werden. Denn zum einen stellt sich die Frage, wie mit Kryptowährungen und anderen als Token handelbaren Assets – Stichwörter Tokenisierung und Initial Coin Offerings (ICO) – aufsichtsrechtlich umgegangen werden soll. Zum anderen ist der Handel mit Kryptowährungen auch von hoher steuerlicher Relevanz.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: KG Berlin, Urteil vom 25.09.2018, 161 Ss 28/18, BeckRS 2018, 24193

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Makler- und Bauträgerrecht: Heimlichkeit zahlt sich nicht aus

Lässt sich ein zum Hausverkauf Bevollmächtigter hinter dem Rücken seiner Vollmachtgeber von der anderen Kaufvertragspartei eine Provision für den Abschluss des Kaufvertrages versprechen, so handelt es sich hierbei nicht um eine Maklertätigkeit, sondern um den sittenwidrigen Bezug von Schmiergeld. Eine solche Vereinbarung ist nichtig. Im konkreten Fall war der umfassend Bevollmächtigte einer Erbengemeinschaft an einen Kaufinteressenten herangetreten und hatte mit diesem, ohne das Wissen seiner Vollmachtgeber, eine „Provision“ für den Fall des Zustandekommens eines Kaufvertrages mit der Erbengemeinschaft vereinbart. Die Wirksamkeit des Kaufvertrages hing dabei von dem Bevollmächtigten ab, da dieser für einzelne in Serbien befindliche Miterben als Vertreter auftrat, so dass es keiner Nachgenehmigung mehr bedurfte.

Kommentar

Anstößig ist die Provisionsvereinbarung bereits aufgrund der Tatsache, dass der Bevollmächtigte den Kaufvertragsschluss nicht mehr nur im Interesse seiner Vollmachtgeber herbeiführte, sondern im erheblichen Eigeninteresse. Nachdem der Bevollmächtigte auch noch hinter dem Rücken seiner Vollmachtgeber handelte, ist die Provisionsvereinbarung nichtig. So musste der Bevollmächtigte am Ende leer ausgehen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 31.01.2018, 13 U 6/17, IBRRS 2018, 3499

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Grundstücksrecht: Gemeindliches Vorkaufsrecht im Milieuschutzgebiet

Im Bereich einer Erhaltungssatzung mit dem Ziel, die Bewohnerstruktur eines städtischen Bereiches („Milieuschutzgebiet“) zu erhalten, kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht auch bei bebauten Grundstücken ausüben. Maßgeblich ist, ob durch einen Verkauf eine Veränderung der Mieterzusammensetzung zu erwarten ist. So im konkreten Fall des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin: Erstkäufer war ein erfahrenes Immobilienunternehmen, das bereits in der Vergangenheit Mietobjekte gekauft hatte, um sie mit Gewinnmaximierung in Eigentumswohnungen zu verwandeln. Die Erfahrungen der letzten Jahre haben gezeigt, dass eine solche Projektentwicklung zu einer starken Veränderung der Wohnbevölkerung führt. Genau diese Entwicklung soll durch die Erhaltungssatzung vermieden werden, weshalb die Stadt Berlin, so das VG, ihr Vorkaufsrecht rechtmäßig ausüben konnte.

Kommentar

Zweck des gemeindlichen Vorkaufsrechtes in Milieuschutzgebieten ist es, die im Zeitpunkt des Erlasses der Erhaltungssatzung bestehende Wohnbevölkerung zu erhalten. Gerade in attraktiven Lagen mit Aufwertungsspielraum durch Modernisierungsmaßnahmen werden solche Erhaltungssatzungen erlassen, um die Existenz von preiswertem, familiengeeignetem Wohnraum zu sichern.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: VG Berlin, Urteil vom 17.05.2018, 13 K 724.17, IBRRS 2018, 3219

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Wohnraummietrecht: Formelle Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

Formell sind an die Mieterhöhungserklärungen wegen einer Modernisierungsmaßnahmen keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, wenn der Vermieter den Grund der Mieterhöhung plausibel und nachvollziehbar erläutert. Wurden komplexe technische Baumaßnahmen durchgeführt, so müssen diese nur insofern beschrieben werden, als dass vom Mieter –ggf. unter Zuhilfenahme einer bau- oder juristisch sachkundigen Person– beurteilt werden kann, ob die Maßnahme den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirkt.

Kommentar

Für den Vermieter ist insbesondere in dem Fall Vorsicht geboten, in dem er mit den Modernisierungsmaßnahmen eine fällige Instandsetzungsmaßnahme erspart. Denn der Kostenanteil für die Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Sollte der Vermieter wegen einer teilweisen Instandsetzungsmaßnahme, die er selbst als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht, eine Mieterhöhung verlangen, so ist dieses Verlangen weiterhin formell wirksam. Das Augenmerk ist in diesem Fall auf die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens zu richten.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 12.06.2018, VIII ZR 121/17, IBRRS 2018, 3326

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Newsletter 2018/25

Ausgabe:2018/25
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Wohnungskauf – Mietpreisbindung muss offen gelegt werden

Die Mietpreisbindung einer öffentlich geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar. Sofern der Verkäufer von der Preisbindung Kenntnis hat, besteht für ihn daher eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Im zugrunde liegenden Fall begehrte ein Wohnungskäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz wegen der Mietpreisbindung, von der er bei Vertragsschluss nichts wusste. Mit Erfolg in der Revision! Denn die rechtlichen Verhältnisse einer Wohnung, wie etwa die Sozialbindung, sind bei einer Besichtigung nicht zugänglich und für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen. Daher führt auch der Verzicht auf eine Besichtigung nicht dazu, dass die Aufklärungspflicht in Bezug auf Rechtsmängel entfällt. Der BGH hat die Sache daher unter Berücksichtigung seiner Rechtsauffassung zur erneuten Entscheidung an das OLG Celle zurückverwiesen.

Praxistipp

Für Käufer sind gerade die Eigenschaften des Kaufobjektes von besonderem Interesse, die dessen wirtschaftlichen Wert beeinflussen. Um nicht in die Gefahr einer Anfechtung des Vertrages wegen Arglist zu kommen, ist insbesondere jedem gewerblichen Verkäufer anzuraten, sein Wissen über wertbildende Eigenschaften des Verkaufsobjektes dem Interessenten vollumfänglich offen zu legen. Dabei hilft es, sich selbst zu fragen: Was könnte eine relevante Information für meine Kaufentscheidung sein?

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 14.09.2018, V ZR 165/17

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Bau- und Architektenrecht: Der Architekt muss nicht zwangsweise den sichersten Weg gehen

Wird der vom Architekten eingereichten Genehmigungsplanung die Baugenehmigung versagt, kann dieser dennoch die Vergütung für die vollständige Erfüllung der Leistungsphasen 1 und 2 verlangen. Das Kammergericht Berlin stellte klar, dass eine genehmigungsfähige Planung zwar das Endergebnis sein solle, es müsse sich aber nicht durch alle Leistungsphasen ziehen. Im vorliegenden Fall ging es in den ersten zwei Leistungsphasen, so das Gericht, vielmehr darum, die Maximalvorstellungen des Bestellers auszuloten und nicht den sichersten Weg zu gehen. Dies sei hier auch so vereinbart worden.

Kommentar

Der Architekt schuldet in aller Regel durchaus eine genehmigungsfähige Planung als Endergebnis. Dieses Leistungssoll eines Architektenvertrages muss aber nicht zwangsläufig für sämtliche Phasen der Vertragserfüllung gelten. Es kann individuell vereinbart werden, dass der Architekt nicht den sichersten Weg gehen muss, sondern versuchen soll, die Maximalvorstellungen des Bestellers durchzusetzen. Um Unklarheiten zu vermeiden sollte klargestellt werden, dass von den Maximalvorstellungen erst zurückgesteckt werden soll, wenn feststeht, dass sie nicht umsetzbar sind.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 21.07.2018, 21 U 152/17, IBRRS 2018, 2486

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Gewerbliches Mietrecht: Verlängerungsoption schlägt Verlängerungsklausel!

Enthält der Gewerberaummietvertrag sowohl eine Verlängerungsoption als auch eine Verlängerungsklausel, geht die Option der Verlängerungsklausel vor. In diesem Fall sah der Mietvertrag neben der der Mieterin zustehenden Verlängerungsoption vor, dass sich das Mietverhältnis automatisch verlängert, wenn es nicht binnen 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages gekündigt wird. Die Vermieterin kündigte zwar innerhalb der vorgesehenen Frist, allerdings übte die Mieterin im Anschluss die Option ebenfalls fristgerecht aus. Nach Auffassung des Gerichts ist das Optionsrecht nicht durch die Kündigung erloschen. Beide Regelungen seien als eigenständig auszulegen, sodass die Optionsausübung nicht von der automatischen Verlängerung abhänge. Daher verlängere sich das Mietverhältnis trotz rechtzeitiger Kündigung nach Ausübung der Option um die dort vorgesehenen 10 Jahre.

Praxistipp

Die Rechtsauffassung des hiesigen Senats ist zutreffend. Andernfalls hätte es der Vermieter in der Hand, über die Kündigung das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht zu verhindern. Vermieter sollten bereits bei der Vertragsgestaltung darauf achten, dass klare Regelungen über die Abhängigkeit beider Regelungen getroffen werden. So kann etwa vereinbart werden, dass die Frist zur Optionsausübung vor der Kündigungsfrist für die Verlängerungsklausel ausläuft. Hier enthielt der Mietvertrag für das Optionsrecht keine Frist, so dass es bis zum Ende der Vertragslaufzeit ausgeübt werden konnte.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018, 5 U 539/18, IBRRS 2018, 2810

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Wohnraummietrecht: Kein Preisvergleich nur unter Sozialwohnungen

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung Vergleichswohnungen heranzieht, muss Bezug auf Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarkts nehmen. Dies gilt auch bei Sozialwohnraum, also öffentlich geförderten Wohnraum. In dem vorliegenden Fall klagte ein Vermieter gegen seinen Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Den verlangten Mietzins verglich er ausschließlich mit ebenfalls öffentlich geförderten Wohnungen. Ohne Erfolg! Denn grundsätzlich soll die Begründung den Mieter in die Lage versetzen, zumindest ungefähr abschätzen zu können, ob die erhöhte Miete noch der maximal zulässigen „ortsüblichen Vergleichsmiete“ entspricht oder diese übersteigt. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist gemäß den gesetzlichen Vorgaben öffentlich geförderter Wohnraum aber ausdrücklich ausgenommen. Im Übrigen, so das Gericht, sei kein allgemeiner Satz dahingehend bekannt, dass öffentlich geförderter Wohnraum nach allgemeiner Lebenserfahrung stets günstiger ist als Wohnraum auf dem preisfreien Wohnungsmarkt.

Kommentar

Immer wieder scheitern Mieterhöhungsverlangen an den zum Preisvergleich herangezogenen Wohnungen, da ihnen die Vergleichbarkeit fehlt. Deshalb ist bei einer unter Bezugnahme auf teurere Wohnungen begründeten Mieterhöhung immer auf die Nachvollziehbarkeit der Marktlage zu achten. Letztlich muss der Mieter eine Feststellung darüber treffen können, ob der verlangte Mietzins objektiv marktüblich und damit berechtigt ist.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Lübeck, Urteil vom 14.06.2018, 14 S 47/17, BeckRS 2018, 12982

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Landschaften von Burkhard Kern in der Kanzlei bethge

In den Räumlichkeiten der Kanzlei bethge, Rathenaustraße 12, 30159 Hannover, sind gegenwärtig stimmungsvolle Landschaftsmalereien des Hannoveraner Künstlers Burkhard Kern zu sehen. Die großformatigen Motive laden in jeder Etage zum Betrachten und Verweilen ein.

Der Künstler sagt zu seinen Arbeiten: „Die Landschaftsmalerei ist für mich eine persönliche Reaktion auf eine verdichtete Welt, bei der die Taktung immer schneller wird … Die Faszination an der Landschaft ist das Eintauchen und Innehalten, wenn man sich auf sie einlässt. Das ist immer wieder berührend … Die großformatigen Landschaften vermögen es, wenn man sich als Betrachter innerlich darauf einlässt, einen Fokus auf sich selbst zu gewinnen, der metaphorisch gesehen etwas mit den eigenen Einblicken und Ausblicken zu tun hat, welche wiederum die Grundlage bilden für eine innere Entscheidungsfindung im Leben … Man schaut nicht auf das Bild, sondern ist im Bild. Ein kleiner, aber in seiner Wirkung wesentlicher Unterschied.“

Nähere Informationen zum Künstler und zu seinen Werken erhalten Sie auf http://www.burkhardkern.de/ und www.galerie-gerdsen.de/zeitgenossen/burkhard-kern

Hier ein paar Impressionen:

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Newsletter 2018/24

Ausgabe:2018/24
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Gemeindeglocke schlägt weiter

Nachbarn eines freistehenden, offenen Glockenturms der Gemeinde müssen wochentags zweimal Glockengeläut dulden. Im konkreten Fall des Oberlandesgerichts Karlsruhe (OLG) schlägt die Gemeindeglocke wochentags um 11.00 und 19.00 Uhr für jeweils zweieinhalb Minuten. Es handelt sich also um ein relativ kurzes, immer wiederkehrendes Geräusch, auf das sich die Nachbarn einstellen können. Darüber hinaus läutet die Glocke zu Zeiten, in denen das Ruhebedürfnis der Nachbarn im Normalfall nicht gestört wird. Deshalb ist das Glockengeläut, so das OLG, in dieser konkreten Form zwar störend, aber nicht so wesentlich, dass die Gemeinde zu einer Verringerung der Geräuschentwicklung verpflichtet werden könne.

Kommentar

Hintergrund dieser Entscheidung ist, dass ein Grundstückseigentümer die von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen (Immissionen) nur untersagen kann, wenn er durch diese wesentlich beeinträchtigt wird. Bei Geräuschen ist für die wertende Beurteilung die Dauer und Häufigkeit des Geräusches ausschlaggebend. Relevant sind dabei einerseits die Grenzwerte der TA Lärm (die in diesem Fall allerdings nicht überschritten wurden) und anderseits die besonderen Gegebenheiten des Einzelfalles.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 03.08.2018, 4 U 17/18, IBRRS 2018, 3033

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Gewerbliches Mietrecht: Keine Gestattung durch bloße Duldung

Auch wenn der Vermieter über eine langen Zeitraum duldet, dass Flächen vor einem Gewerbemietobjekt vom Mieter ohne vertragliche Regelung als Parkflächen genutzt werden, so muss der Mieter die Nutzung nach Widerruf durch den Vermieter unterlassen. Das Amtsgericht Frankfurt entschied, dass die langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung führt. Der Mieter könne nicht davon ausgehen, dass die Duldung den Pflichtenkreis des Vermieters und Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert.

Kommentar

Selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen Nutzung durch den Vermieter führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Der Vermieter ist in diesem Fall jederzeit zum Widerruf der Nutzung berechtigt. Selbst wenn in der Duldung der unentgeltlichen Nutzung ein Leihvertrag gesehen werden würde, könnten die Flächen jederzeit nach § 604 Abs. 3 BGB zurückgefordert werden.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Frankfurt a.M., Urteil vom 21.07.2017, 33 C 767/17, IBRRS, 2018, 1893

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Bau- und Architektenrecht: Haustürgeschäft ohne Widerrufsbelehrung

Schließt ein Unternehmer mit einem Verbraucher einen Vertrag im Rahmen eines Haustürgeschäfts über die Errichtung eines Senkrechtslifts an der Außenfassade eines Hauses ab, muss er den Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehren. Unterlässt er dies, kann der Unternehmer im Fall des Widerrufs keinen Wertersatz für bereits erbrachte (Planungs-)Leistungen verlangen.

Kommentar

Vertragsgegenständlich waren vorliegend unerhebliche Baumaßnahmen. Das Gericht kategorisiert diese als Werkleistungen, denn Schwerpunkt der unternehmerischen Tätigkeit bestand darin, eine den konkreten örtlichen Verhältnissen angepasste funktionstaugliche Liftanlage zu errichten. Vor der Baurechtsnovelle wurden, wie hier, Verbraucher nur für kleinere Bauverträge, sofern es sich um Außer-Geschäftsraumverträge oder Fernabsatzverträge handelt, durch das Widerrufsrecht geschützt. Unter Geltung des neuen Baurechts seit 2018 wird dieser Schutz erweitert. Umfasst sind nunmehr auch Bauverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern, die den Bau eines Gebäudes oder erhebliche Baumaßnahmen zum Gegenstand haben. Das Widerrufsrecht besteht unabhängig von der Vertriebsform. Die Schließung dieser Schutzlücke des Verbrauchers ist sinnvoll, da mit größeren Verträgen regelmäßig ein größeres wirtschaftliches Risiko verbunden ist.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 30.08.2018, VII ZR 243/17 – www.bundesgerichtshof.de

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Wohnraummietrecht: Räumungsfrist trotz fristloser Kündigung?

Auch bei einer wirksamen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann das Gericht eine Räumungsfrist von bis zu sieben Monaten gewähren. Auf diesem Weg erreichte eine Mieterin in Brandenburg eine Räumungsfrist von drei Monaten. Sie wurde zuvor wegen „regelwidrigen Verhaltens“ und „bestimmten Vorkommnissen“ vom Vermieter abgemahnt, bevor er ihr fristlos kündigte und in einem Teil-Anerkenntnisurteil die Herausgabe der Wohnung erreichte. Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung stand zwar in Frage, das Gericht stellte jedoch fest, dass selbst bei wirksamer fristloser Kündigung und Anerkenntnis der Mieterin eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren sei.

Kommentar

Das Gericht kann von Amts wegen eine angemessene Räumungsfrist bestimmen. Unter anderem ist dabei zu berücksichtigten, wie angespannt die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist oder in welcher psychischen Verfassung der Räumungsschuldner sich befindet. Eine Räumungsfrist von Amts wegen muss vor allem dann in Betracht gezogen werden, wenn der ehemalige Mieter und Räumungsschuldner mit einer Räumungsanordnung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. Ziel der Frist ist es, dem Räumungsschuldner zu ermöglichen, sich angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen zu können.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: AG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2018, 31 C 34/18, IBRRS 2018, 2922

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Newsletter 2018/23

Ausgabe:2018/23
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Wer Zusatzleistungen freigibt, muss sie auch bezahlen!

Es existiert kein allgemeiner Rechtssatz, wonach bauüberwachende Architekten grundsätzlich nur als Vertreter des Bauherrn auftreten und nie im eigenen Namen handeln. Ist der Architekt nicht bevollmächtigt, muss die Inanspruchnahme des Architekten erwogen werden. Im vorliegenden Fall legte ein Metallbauer dem Planer des Bauträgers eine Werkstattzeichnung für die nachträgliche Erweiterung eines Bauteils vor und bat um Beauftragung sowie Freigabe – der Architekt bestätigte. Da der Bauherr die Zusatzvergütung verweigerte, hielt sich der Bauunternehmer erfolgreich an den Architekten. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte für einer Bevollmächtigung sei davon auszugehen, dass der Architekt im eigenen Namen handelte, so das OLG München.

Kommentar

Die Beauftragung von Zusatzleistungen durch den bauüberwachenden Architekten löst immer wieder Streit zwischen den Vertragspartnern aus. Das vorliegende Urteil verdeutlicht, wie wichtig eine rechtzeitige Abstimmung zwischen Bauherrn und Architekten über Veränderungen des Bausolls ist. Ein allgemeiner Wille des Architekten zur Vertretung des Bauherrn in Angelegenheiten rund um das Bauvorhaben genügt nicht für die Stellvertretung. Ob der Architekt als wirksam Bevollmächtigter auftritt, ist im Einzelfall zu prüfen. Der Architekt hat seine Bevollmächtigung nachzuweisen.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 13.03.2018, 28 U 88/18 Bau, IBRRS 2018, 2122

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Gewerbliches Mietrecht: Tücken der Einzugsermächtigung

Erteilt der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung für die Miete, liegt es anschließend im Verantwortungsbereich des Vermieters, von dieser vollständig Gebrauch zu machen. Das gilt jedenfalls, solange es keine Anhaltspunkte dafür gibt, dass das Konto nicht gedeckt ist oder der Mieter den Einzug nicht verhindert. Im konkreten Fall hatte der Vermieter ohne ersichtlichen Grund die Miete nicht in vollständiger Höhe durch die Einzugsermächtigung eingezogen. Die Verantwortung dafür trifft allein den Vermieter; er erhält keine Zinsen wegen nicht gezahlter Miete über den Mietzins hinaus.

Kommentar

Grundsätzlich muss derjenige, der den Mietzins zu spät zahlt, wegen des Verzuges zusätzlich Zinsen auf den nicht gezahlten Betrag entrichten. Durch die Erteilung einer Einzugsermächtigung wird die Verantwortung für die vollständige Einziehung des geschuldeten Betrages jedoch auf den Vermieter verschoben, solange der Mieter der Höhe des Mietzinses nicht widerspricht. Zieht der Vermieter nicht oder auch nicht rechtzeitig seine vollständige, unbestrittene Forderung ein, liegt das nicht im Verantwortungsbereich des Mieters. Deshalb konnte der Vermieter in diesem Fall später keine Zinsen verlangen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.11.2017, 8 U 87/15, IBBRS 2018, 2634

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Wohnraummietrecht: Wird das Haus durch eine Modernisierung neu?

Für eine Mieterhöhung ist u.a. das Baualter des vermieteten Gebäudes maßgeblich, wenn die Erhöhung auf dem örtlichen Mietspiegel basiert. Je nach Baualtersklasse variiert die ortsübliche Vergleichsmiete stark. Am ursprünglichen Baualter ändert sich aber nichts, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt und zusätzlich allgemein übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. In dem zugrunde liegenden Fall versuchte ein Vermieter, eine Mieterhöhung einzuklagen. Dies begründete er damit, dass die Wohnung aufgrund der Arbeiten wie ein Neubau zu behandeln sei. Jedoch ohne Erfolg! Denn bei den Modernisierungsarbeiten handele es sich nicht um eine neubaugleiche Modernisierung, wie es für eine andere Rasterfeldeinordnung erforderlich wäre. Wurde wegen einfacher Modernisierungsmaßnahmen eine vom Baualter des Hauses abweichende Rasterfeldeinordnung des Objektes im örtlichen Mietspiegel vorgenommen, sei die darauf basierende Mieterhöhung unwirksam.

Kommentar

Vermieter sollten -wenn sich die Mietzinshöhe am örtlichen Mietspiegel orientiert- vor Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen prüfen, inwieweit sich etwaige Maßnahmen auf die Einordnung des Objektes im Mietspiegel auswirken können. Ggf. lässt sich mit wenig zusätzlichem Aufwand ein neubaugleicher Zustand herstellen, sodass die Mieterhöhung berechtigt ist.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 23.02.2018, 63 S 230/17, BeckRS 2018, 17932

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Wohnungseigentumsrecht: Keine Leistungspflicht für Eigentümer

Verpflichtet die Wohnungseigentümergesellschaft durch Beschluss jeden Eigentümer, die im jeweiligen Sondereigentum befindlichen Fenster selber zu streichen oder ein Unternehmen dafür zu beauftragen und zu bezahlen, so ist dieser Beschluss nichtig. Das Gericht stellt klar, dass dem Eigentümer keine Leistungspflicht auferlegt werden kann, weder in Form von eigenhändigem Streichen noch durch Beauftragung eines Malerunternehmens. Denn die Instandhaltungspflicht des Eigentümers beinhalte nicht die Pflicht, hierfür erforderliche Handlungen selbst vorzunehmen, sondern lediglich die Kosten aufzubringen. Die Handlungspflicht ist dem Verwalter auferlegt.

Kommentar

Auch wenn die Fenster einer Wohnungseigentumsanlage im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers liegen, handelt es sich bei den Fenstern einer Wohnungseigentumsanlage grundsätzlich um Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend obliegt deren Instandsetzung und Instandhaltung den Eigentümern gemeinschaftlich. Auch wenn die Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet sind, beinhaltet diese Pflicht jedoch nicht, die erforderlichen Arbeiten selbst vorzunehmen, sondern nur die hierfür erforderlichen Kosten aufzubringen. Ein entsprechender Beschluss ist demnach nichtig.

Autor: Kevin Jolly – jolly@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Dortmund, Urteil vom 24.04.2018, 1 S 109/17, BeckRS 2018, 15385

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Newsletter 2018/22

Ausgabe:2018/22
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Beurkundungspflicht nicht erweitert!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat seine ständige Rechtsprechung zur Reichweite der Beurkundungspflicht bei Grundstückskaufverträgen in seinem Urteil vom 14. September 2018 bestätigt: Änderungen von Grundstückskaufverträgen nach Erklärung der Auflassung im notariellen Kaufvertrag sind formlos möglich. Dieser für die Praxis wichtige Grundsatz drohte vor dem Hintergrund eines Urteils des OLG Stuttgart zu fallen.
Im konkreten Fall wurde im Zeitraum zwischen Beurkundung des Kaufvertrages (mit Auflassungserklärung) und Eigentumsumschreibung klar, dass zuvor eingepreiste Dekontaminationsarbeiten doch nicht durchgeführt werden mussten. Die Parteien vereinbarten daraufhin privatschriftlich eine Kaufpreisminderung. Das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart hatte dazu – entgegen der ständigen Rechtsprechung des BGH – entschieden, dass die vereinbarte Kaufpreisminderung hätte beurkundet werden müssen, weil der Schutzzweck der Beurkundungspflicht für beide Seiten erst im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung entfällt. Dieser Argumentation ist der BGH im Revisionsverfahren nicht gefolgt. Stattdessen entfällt der Schutzzweck der Beurkundungspflicht – wie bisher – bereits mit Beurkundung der Auflassung. Hintergrund ist, dass die Auflassung durch die Beurkundung bindend wird und die Parteien somit alles in ihrer Macht stehende getan haben, um den Eigentumswechsel herbeizuführen. Der weitere Vollzug liegt dann in den weisungsgebundenen Händen des Notars und bei den Grundbuchämtern. Dadurch wird – so der BGH – bereits mit der Beurkundung der Auflassung ein Automatismus in Gang gesetzt, der allen Schutzinteressen der Beteiligten gerecht wird und an dessen Ende der Eigentumswechsel steht. Eine Beurkundung von nachfolgenden Erklärungen ist deshalb nicht notwendig, solange die Erwerbs- oder Veräußerungspflichten an sich nicht berührt werden. Im konkreten Fall wird der Verkäufer deshalb nur den geminderten Kaufpreis erhalten, so wie im Nachgang der Beurkundung vereinbart.

Kommentar

Die Entscheidung des OLG Stuttgart hatte zu erheblicher Rechtsunsicherheit geführt. Denn nicht unbedeutende Stimmen der Literatur streiten seit Jahren auf Seiten des OLG dafür, dass jedwede Änderung des Kaufvertrages beurkundet werden müsste. Für die Immobilienbranche keine gute Vorstellung: Kurze Zeit nach Beurkundung einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung erreichen den Bauträger die diversen Sonderwünsche der Erwerber. Soll er nun wirklich jedes Mal zeitnah zum Notar oder nimmt er in Kauf, dass der Erwerber vor Eintragung im Grundbuch seine Meinung ändert und sich auf die Unwirksamkeit des Vertrages beruft, weil ein (noch so kleiner Sonderwunsch) nicht beurkundet wurde? Diese und andere praktische Unsicherheiten sind nun vom Tisch. Der BGH hat die erheblichen Praxisauswirkungen des Urteils des OLG Stuttgarts gesehen und erfreulich schnell entschieden.

Autor: André Bethge, LL.M. – a.bethge@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 14. September 2018, V ZR 213/17

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Newsletter 2018/21

Ausgabe:2018/21
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Steuerrecht: Auswirkungen der neuen Share-Deal-Regelungen auf Projektentwicklungen

Die zwischen den Länderfinanzministern abgestimmten Änderungen der Grunderwerbsteuer bei Share-Deals werden insbesondere bei Projektentwicklungen ins Gewicht fallen. Sie werden vor allem von zwei Änderungen getroffen: Der Herabsenkung der Grunderwerbsteuer auslösenden Grenze bei einem Gesellschafterwechsel von 95 % auf 90 % der Anteile und die Verlängerung der Frist zur Übertragung der in Höhe von 10,1 % beim Projektentwickler verbleibenden Anteile – dem sog. RETT-Blocker („Real Estate Transfer Tax” für Grunderwerbsteuer) – an den Käufer von mindestens zehn Jahren. Verbleiben nach der Veräußerung der Mehrheitsanteile die 10,1 % der Gesellschaftsanteile an der Projektgesellschaft für 10 Jahre beim Projektentwickler besteht das Risiko, dass seine Gewinnmarge und Liquidität spürbar belastet werden.

Kommentar

Zunächst bleibt abzuwarten, ab wann die neuen Tatbestände greifen sollen. Aber bereits jetzt sind Share-Deals, die nach den bestehenden Regelungen strukturiert werden, nicht mehr völlig risikolos. Vereinzelt wird befürchtet, dass der Vertrauensschutz in die derzeitige Rechtslage mit der Pressemitteilung am 21.06.2018 zerstört wurde; spätestens wird dies mit dem endgültigen Beschluss des Deutschen Bundestages der Fall sein. Projektentwickler sollten bereits jetzt beginnen, Alternativen für Projekte zu entwickeln, die sie als Share-Deal veräußern wollen. Hierzu kann eine andere Finanzierungs- oder Gesellschafterstruktur zählen – Stichwörter sind hier Mezzanine und Joint Venture. Attraktiver wird auch die Alternative, den 10,1 % Anteil an der Projektgesellschaft an darauf spezialisierte Investoren zu veräußern.
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Gewerbliches Mietrecht: Kündigung bei Wegzug der KFZ-Zulassungsstelle?

Ist die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses gestört, so kann der Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt sein. Im hiesigen Fall befanden sich die zu einem weit über dem ortsüblichen Preis vermieteten Räumlichkeiten direkt neben einer Kfz-Zulassungsstelle. Sie waren nach erfolgter Ausschreibung zum Zweck der Herstellung und des Verkaufs von amtlichen Kennzeichen vermietet. Nach Schließung der Kfz-Zulassungsstelle kündigte der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich. Der Senat bestätigte die Kündigung als rechtmäßig. Dem Mieter sei als Schilderpräger ein besonderes Interesse zuzusprechen, seine Geschäftsräume in der Nähe der KFZ-Stelle zu halten. Die Parteien seien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgegangen, dass die Kfz-Zulassungsstelle bis zum Ablauf des Mietvertrages dort verbleibt. Durch deren Wegzug sei daher eine Störung der Geschäftsgrundlage eingetreten, die den Mieter zur Kündigung des Vertrages im Zeitpunkt der Schließung der Zulassungsstelle berechtige. Eine Anpassung des Mietvertrages im Sinne einer Fortsetzung des Mietverhältnisses war dem Mieter nicht zumutbar.

Kommentar

Die Kündigung eines Mietvertrages wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist ein absoluter Ausnahmefall. Grundsätzlich trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Eine Ausnahme ist dann anerkannt, wenn auch der Vermieter das unternehmerische Risiko für das wirtschaftliche und gewinnbringende Betreiben der Prägestelle (mit) übernommen hat. Dies hat der Senat hier angenommen mit Hinweis darauf, dass die geplante Verwendung in der Preisbemessung berücksichtigt worden ist. Im Vertrag war geregelt, dass die Mietsache ausschließlich zur Nutzung zum Betrieb einer Prägestelle vermietet und nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters anders genutzt werden darf. Der für den Betrieb einer Prägestelle in unmittelbarer Nähe zur Kfz-Zulassungsstelle zu zahlenden Mietzins ist auch mehrfach höher als die übliche Vergleichsmiete.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 18.09.2017, 1 U 82/17, IBRRS 2018, 2791

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Bau- und Architektenrecht: Abnahmeprotokoll unterschrieben – Gewährleistungsfrist verlängert!

Die Gewährleistungsfristen können per Abnahmeprotokoll wirksam geändert werden. Wird im Abnahmeprotokoll – entgegen der ursprünglichen Vereinbarung – durch den Auftragnehmer einseitig eine Verlängerung der Gewährleistungsfrist für bestimmte Gewerke ergänzt und unterschreibt der Auftragnehmer dieses Protokoll, so ist die Verlängerung wirksam. In dem zugrunde liegenden Fall wurde – vom Auftragnehmer unbemerkt – im Abnahmeprotokoll u.a. für das Dach anstatt einer fünfjährigen eine zehnjährige Gewährleistung festgehalten. Nach sieben Jahren kam es wegen Mängeln zum Streit. Dabei war insbesondere strittig, ob Verjährung eingetreten ist. Ohne Erfolg für den Bauunternehmer! Denn die im Abnahmeprotokoll enthaltenen Verjährungsregeln seien wirksame Willenserklärungen. Mit seiner Unterschrift habe der Unternehmer der Änderung zugestimmt. Es sei somit eine geänderte Gewährleistungsfrist vereinbart worden. Daher bestehe einen Anspruch auf Mängelbeseitigung.

Kommentar

In dem vorliegenden Fall kam dem Auftraggeber die Unaufmerksamkeit seines Vertragspartners zugute. Eine Nachlässigkeit mit unangenehmen Nachwirkungen. Um so etwas zu vermeiden, sollte ein Abnahmeprotokoll vor Tätigung der Unterschrift genau gelesen werden! Gerade von einem Bauunternehmer darf ein solches Maß an Professionalität erwartet werden.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 26.06.2018, 5 U 99/15, IBRRS 2018, 2255

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Grundstücksrecht: Auf die Fragestellung kommt es an

Wird ein Verkäufer gefragt, ob es in einer Immobilie aktuell Risse gäbe, ist dieser nicht verpflichtet offenzulegen, dass vor mehr als 25 Jahren entstandene Risse im Mauerwerk damals fachgerecht geschlossen wurden. Im konkreten Fall waren durch ein Erdbeben 1992 Risse in einer Zimmerinnenwand der Immobilie entstanden. Diese wurden fachgerecht geschlossen und traten nicht wieder in Erscheinung. Das Erdbeben war für den niederrheinischen Raum ungewöhnlich stark und wird, so das Oberlandesgericht Düsseldorf, im Zweifel ein einmaliges Ereignis innerhalb der Lebensdauer der Immobilie darstellen. In einem solchen Fall darf der Verkäufer davon ausgehen, dass der Mangel nicht (mehr) besteht. In der Folge hätte er nur auf die ausdrückliche Frage des Käufers hin, ob früher einmal Schäden existierten, die Risse erwähnen müssen. Diese Frage wurde jedoch so nicht von dem Käufer gestellt.

Kommentar

In diesem Urteil wird dem Umstand Rechnung getragen, dass lange zurück liegende und beseitigte Mängel in Vergessenheit geraten können. Der Verkäufer muss nicht dafür einstehen, wenn ihm nicht mehr bekannte Schäden nach dem Verkauf wieder in Erscheinung treten, wenn er nicht ausdrücklich nach früher aufgetretenen Schäden gefragt wurde.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil 12. März 2018, I-9 U 38/17, BeckRS 2018, 13427

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Newsletter 2018/20

Ausgabe:2018/20
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Gewerbliches Mietrecht: Konkurrenzschutz unter Zahnärzten

Wird durch eine Konkurrenzschutzklausel in einem gewerblichen Mietvertrag die Vermietung von Praxisflächen an weitere Zahnärzte oder Kieferchirurgen in einem Ärztehaus ausgeschlossen, so gilt dies auch für Kieferorthopäden oder andere Fachzahnärzte. In dem zugrunde liegenden Fall begehrte der Vermieter mehrerer Arztpraxen die Feststellung, dass Kieferorthopäden von einer Konkurrenzschutz-Vereinbarung mit einem seiner Mieter nicht umfasst seien. Ohne Erfolg! Denn die Auslegung der Vereinbarung habe sich an den jeweiligen Interessen der Parteien zu orientieren. Dem Mieter, einem Zahnarzt, sei es bei Vertragsschluss wichtig gewesen, in der Liegenschaft des Vermieters keinen wie auch immer gearteten Konkurrenten dulden zu müssen. Es sei ihm darauf angekommen, alle Zahnärzte und zusätzlich auf Kieferchirurgie spezialisierte Ärzte seiner Praxis fernzuhalten, was auch anderweitig höher qualifizierte Fachzahnärzte mit einschließe.

Kommentar

Konkurrenzschutzklauseln im gewerblichen Mietrecht können einen weiten Schutz gegenüber konkurrierenden Nutzungen entfalten, insbesondere auch im Hinblick auf Sortiment und Dienstleistungsangebot. Vermietern ist daher anzuraten, die Klauseln bzw. den Schutzbereich so eng wie möglich zu definieren. Der Konkurrenzschutz kann auch ausgeschlossen werden. So behalten die Vermieter den größtmöglichen Spielraum.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 12.04.2018, 2 U 111/17, IBRRS 2018, 1704

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Makler- und Bauträgerrecht: Widerrufsbelehrung von ImmobilienScout24 nicht ausreichend

Ein Makler muss die Widerrufsbelehrung eines online geschlossenen Maklervertrages so eindeutig gestalten, dass erkennbar ist, für welchen Vertrag die Widerrufsbelehrung gelten soll. Tut er das nicht, kann der Verbraucher den Vertrag innerhalb von 12 Monaten und 14 Tagen widerrufen. Im konkreten Fall wurde in der Widerrufsbelehrung am Ende der Bestätigungsmail von ImmobilienScout24 nur auf einen nicht näher spezifizierten Vertrag Bezug genommen. In Frage kamen deshalb ein Maklervertrag, ein Kaufvertrag oder ein Vermittlervertrag. Dementsprechend konnte sich der Verbraucher auch fünf Monate nach Abschluss des Maklervertrages und der vollständigen Leistung des Maklers vom Vertrag lösen.

Kommentar

Im Rahmen von Fernabsatzverträgen sind Verbraucher besonders geschützt. Makler, die ihre Kunden über Plattformen wie ImmobilienScout24 akquirieren, sollten vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung besonders darauf achten, dass sie eine den gesetzlichen Anforderungen genügende Widerrufsbelehrung – etwa mit dem ersten Exposé – an ihre Kunden übersenden. Ansonsten können sich Verbraucher im Ernstfall auch ein Jahr nach der Beauftragung und der vollständigen Leistung des Maklers von ihrem Vertrag lösen. Der Makler geht dann leer aus.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Naumburg, Urteil vom 01.06.2018, 7 U 13/18, IBRRS 2018, 2130

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Bau- und Architektenrecht: Rückerstattete Umsatzsteuer gebührt dem Bauunternehmer

Fordert ein Bauträger vom Finanzamt Umsatzsteuerzahlungen erfolgreich zurück, hat der Bauunternehmer einen Anspruch auf Nachzahlung dieser Umsatzsteuerzahlung auf den Werklohn. Im streitigen Fall nahmen die Parteien irrig an, dass der Bauträger nach damaliger Verwaltungspraxis verpflichtet sei, eine dem Werklohn entsprechende Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Aufgrund dieses Irrtums, hatten die Parteien daher eine feste Nettovergütung vereinbart. Das Gericht entschied, dass der Bauunternehmer einen Anspruch auf Zahlung des restlichen Werklohns in Höhe der Umsatzsteuer habe. Dieser Anspruch resultiere aus dem beiderseitigen Irrtum der Parteien über die Steuerschuldnerschaft. Der Beklagte habe jedoch im Nachhinein nicht auf einen steuerrechtlichen Zufallsgewinn in Form einer umsatzsteuerrechtlich unbelasteten Leistung vertrauen dürfen, weshalb der Anspruch des Bauunternehmers bestehe.

Kommentar

Der Bauträger durfte zwar nicht auf den Erhalt eines steuerrechtlichen Zufallsgewinns vertrauen, aber zumindest auf die damalige Verwaltungspraxis und Erlasslage. Dann hätte er es jedoch bei der Zahlung der Umsatzsteuer belassen müssen.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.10.2017, 29 U 182/16, DStR 2018, 754

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Bau- und Architektenrecht: Streitpunkt: Herausgabe von Bauwerksunterlagen

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eines Mehrfamilienhauses hat gegen den Bauträger einen Anspruch auf Herausgabe von Schließplan und -karte für die von ihm eingebaute Schließanlage. Dies gilt selbst dann, wenn der Einbau der Schließanlage gegenüber den Wohnungseigentümern nicht geschuldet war. Der Bauträger könnte nach der Übergabe des Objekts an die Wohnungseigentümer ohne deren Zustimmung Nachschlüssel fertigen. Diese Möglichkeit dürfe dem Bauträger nicht eröffnet werden. Die Herausgabepflicht besteht.

Praxistipp

Streitigkeiten zwischen WEG und Bauträger bezüglich Planungs- und sonstigen Gebäudeunterlagen, die für den Betrieb und die Instandhaltung des Objekts notwendig sind, können nach Abnahme vermieden werden, indem bereits im Vorfeld klare vertragliche Absprachen stattfinden. Dies gilt auch nach Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts, denn die für Verbraucherbauverträge gesetzlich normierte Herausgabepflicht umfasst vornehmlich Unterlagen und Nachweise mit öffentlich-rechtlicher Relevanz. Ausführungsplanung, Fachplanung, Bestandsunterlagen und Wartungsanleitungen, aus denen sich die Einzelheiten der Baukonstruktion ergeben und die für die spätere Nutzung und ggf. Gewährleistungsverfolgung notwendig sind, werden von der Vorschrift nicht erfasst. Nach überwiegender Auffassung sind diese Unterlagen vom Bauträger nur bei einem besonderen konkret begründeten Interesse vorzulegen.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Stuttgart, Urteil vom 16.11.2016, 3 U 98/16, IBRRS 2017, 0321

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Newsletter 2018/19

Ausgabe:2018/19
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André Dietrich-Bethge zum Notar bestellt

Kanzlei bethge I immobilienanwälte stellt mit Uwe Bethge und André Dietrich-Bethge nun zwei Notare

Kanzleigründer und Rechtsanwalt Uwe Bethge ist bereits seit 2000 als Notar tätig, sein Sohn wurde im August 2018 zum Notar bestellt. André Dietrich-Bethge ist seit 2010 als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie als Leiter des Geschäftsbereichs bau solutions bei bethge I immobilienanwälte aktiv. Er begleitet Immobilientransaktionen und Projektentwicklungen. Zusätzlich fungiert er als Partner der bethge tax Steuerberatungsgesellschaft mbh, die transaktionsbegleitende Steuerberatung in Immobilienfragen anbietet.

André Dietrich-Bethge: „Ein modernes Verständnis des Notarberufs schließt die Wirkung als Sparringspartner mit ein. Wir kennen die praktischen Aspekte der Projektentwicklung. Wir setzen uns inhaltlich mit dem Projekt auseinander. So können wir spätere Fallstricke frühzeitig erkennen und mit dem Kunden deren Vermeidung erörtern.“

Uwe Bethge, Rechtsanwalt, Notar und Gründer von bethge I immobilienanwälte sagt: „Wir verstehen uns als umfassender juristischer Dienstleister und zwar insbesondere auch im Notariat. Ich freue mich daher sehr, dass wir mit der Bestellung Andrés auf dieser Position nun doppelt besetzt sind.“

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