Newsletter 2019/12

Ausgabe:2019/12
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Maklerrecht: Abschluss des Maklervertrages durch einen Vertreter

Lässt sich eine Kaufinteressentin ohne Kenntnis ihres Lebensgefährten und auf eigene Initiative ein Exposé zusenden, kommt ein Maklervertrag mit dem Lebensgefährten nicht zustande, sofern dieser das Exposé selbst nie erhält und von dessen Inhalt keine Kenntnis erlangt. Im konkreten Fall verlangte der Makler von dem beklagten Lebensgefährten, der das angebotene Objekt gekauft hat, eine Provisionszahlung. Das Landgericht Hamburg wies den Anspruch ab. Der Makler konnte nach der Aussage der Lebensgefährtin nicht beweisen, dass der Beklagte diese zum Abschluss eines Maklervertrages bevollmächtigt hatte. Ebenso wenig gelang ihm der Beweis, dass der Beklagte das Exposé mit dem Provisionshinweis erhalten hat.

Kommentar

An das Zustandekommen eines Maklervertrages sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs strenge Anforderungen zu stellen. Dieser Linie folgt auch das Landgericht Hamburg mit seiner Entscheidung. Im Sinne eines eindeutigen Provisionsverlangens ist es Aufgabe des Maklers, deutlich zu machen, ob und von wem er eine Provisionszahlung erhalten möchte. Tritt ein Vertreter auf, sollte sich der Makler -gerade bei sog. konkludenten Vertragsabschlüssen- vorsichtshalber die Provision noch einmal vom Vertretenen bestätigen lassen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2018, 316 O 81/16, IBRRS 2019, 0877

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Handels- und Gesellschaftsrecht: Keine Analogie für die GmbH

Die Regelung aus dem Aktiengesetz, wonach es bei der Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens eines Beschlusses der Hauptversammlung bedarf, welcher notariell zu beurkunden ist, ist nicht analog auf eine GmbH anwendbar, so der BGH. Sinn und Zweck dieser Regelung ist der Schutz der Aktionäre davor, dass der Gesellschaft die Geschäftsgrundlage entzogen wird, ohne dass diese Einfluss darauf haben. Der BGH lehnt eine Analogie, also eine Anwendung auf einen ähnlichen, ungeregelten Tatbestand, im Rahmen der GmbH ab. Es handele sich bei dieser Regelung um kein verallgemeinerungsfähiges gesellschaftsrechtliches Prinzip. Die Gesellschafter seien nicht in gleichem Maße schutzbedürftig, sind sie doch mit weitergehenden Mitspracherechten ausgestattet. Überdies kollidiere die im Außenverhältnis unbeschränkte Vertretungsmacht der Geschäftsführer mit einer solchen Regelung. Gleichzeitig betont der BGH jedoch, dass die Verpflichtung zur Übertragung des ganzen Gesellschaftsvermögens einer GmbH ein besonders bedeutsames Geschäft darstellt, zu dessen Vornahme der Geschäftsführer einen zustimmenden Beschluss der Gesellschafterversammlung herbeiführen muss.

Kommentar

Dieses Urteil beseitigt nicht nur die Unsicherheiten, ob ein solcher Beschluss zu fassen und zu beurkunden ist; auch entfallen die nicht unwesentlichen Kosten, die durch die Beurkundung der Beschlüsse entstanden sind.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.01.2019, II Zr 364/18 – www.bundesgerichtshof.de

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Bau- und Architektenrecht: Architekt haftet für Fehler des Vermessungsingenieurs

Berechnet ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur die Grundflächenzahl fehlerhaft, haftet er dafür nicht selbst, wenn dem Bauherrn eine andere Ersatzmöglichkeit offensteht. Kommen Schadenersatzansprüche gegen den Architekten in Betracht, so haftet dieser vorrangig. Vorliegend war den Klägern die Nutzung eines Doppelhauses untersagt worden. Sie klagten daraufhin wegen der fehlerhaften Grundflächenzahl, die der Bauplanung zugrunde lag, sowohl gegen den Vermessungsingenieur als auch gegen den Architekten auf Schadensersatz. Den Fehler des Vermessungsingenieurs bei der Erstellung des Lageplans hätte der Architekt erkennen müssen, entschied das Oberlandesgericht. Grundsätzlich schulde er eine genehmigungsfähige Bauplanung. Daher könne zumindest erwartet werden, dass er die Grundflächenzahl nochmals rechnerisch überprüft.

Kommentar

Die nachrangige Haftung des Vermessungsingenieurs gründet darauf, dass der Bauherr Ansprüche gegen den Architekten geltend machen kann. Denn als Amtswalter übt der Vermessungsingenieur bei der Erstellung des Lageplans hoheitliche Tätigkeiten aus. Eine Haftung für fahrlässige Fehler ist in einem solchen Fall nur dann vorgesehen, wenn der Geschädigte sonst keinen Schadensersatz verlangen kann. Anders läge der Fall, wenn zweifelhaft wäre, ob der Bauherr seine Forderungen gegen den Architekten nicht in absehbarer Zeit durchsetzen könnte.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 07.03.2019, 12 U 157/17, BeckRS 2019, 4953

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Bau- und Architektenrecht: Wie werden „Nullpositionen“ abgerechnet?

Verzichtet der Auftraggeber nach Auftragserteilung gegenüber dem Auftragnehmer einseitig auf die Ausführung einzelner Positionen, ist wie bei einer Teilkündigung und nicht wie bei einer Leistungsänderung abzurechnen. Dem Auftragnehmer steht daher die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen zu. Bei einem Einheitspreisvertrag gemäß den Vorgaben der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) über Metallbauarbeiten ließ der Auftraggeber einseitig zwei Einzelleistungen aus dem Leistungsverzeichnis nicht ausführen. Der Auftragnehmer berechnete für diese entfallenen Arbeiten entgangenen Gewinn. Im Zuge der Abrechnung streiten die Parteien, ob diese zwei „Nullpositionen“ aus dem Leistungsverzeichnis wie eine Leistungsänderung oder wie eine Teilkündigung abzurechnen sind. Zwar lässt das Gericht die Frage offen, ob die zwei Einzelleistungen tatsächlich (teil-)gekündigt wurden. Jedoch stellt es fest, dass solche „Nullpositionen“ nicht wie Leistungsänderungen, sondern wie Teilkündigungen abzurechnen sind.

Kommentar

Die Abrechnung von sog. „Nullpositionen“ ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten. Eine Ansicht sieht in dem einseitigen Verzicht des Auftraggebers auf Einzelleistungen eine Mengenminderung und bevorzugt daher eine Abrechnung über die Vorschriften zur Leistungsänderung. Die Gegenansicht zieht zur Abrechnung stattdessen die Vorschriften zur (Teil-)Kündigung heran. Je nach Fall kann zugunsten der einen oder anderen Seite argumentiert werden. Um dem vorzubeugen und Unstimmigkeiten im Rahmen der Abrechnung zu vermeiden, ist der Auftraggeber gut beraten, bei einem Entfall wirtschaftlich bedeutender Einzelpositionen mit dem Auftragnehmer eine klarstellende separate Vereinbarung zu treffen.

Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 02.04.2019, 28 U 413/19 Bau, IBRRS 2019, 1274

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Datenschutz: Jahr 1 nach der Datenschutzgrundverordnung

Die Datenschutzgrundverordnung der Europäischen Union, kurz DSGVO, ist seit knapp einem Jahr in Kraft. Obwohl sie lange vor Inkrafttreten bekannt war, waren zu diesem Zeitpunkt viele Fragen ungeklärt und die Einführung in Unternehmen verlief nicht überall reibungslos. Teilweise bestehen selbst heute noch Unsicherheiten im Umgang mit der DSGVO und dem auf ihrer Grundlage geänderten Bundesdatenschutzgesetz sowie den verschiedenen Landesdatenschutzgesetzen. Unseres Erachtens bestehen für Unsicherheiten im Umgang mit dem Thema Datenschutz aber keine Entschuldigungen mehr. Wir empfehlen daher Lücken bei der Anwendung der DSGVO spätestens jetzt zu schließen. Im Falle eines Verstoßes drohen Reputationsverluste und Bußgelder. Das bisher höchste Bußgeld – 50 Millionen Euro – hat die französische Datenschutzbehörde gegen Google erlassen. Ihrer Ansicht nach informierte das Unternehmen seine Nutzer nicht „klar und verständlich“ über die Verwendung persönlicher Daten. In Deutschland wurden bislang Strafen in einer Gesamthöhe von ca. 450.000 Euro verhängt. Die zuständigen Datenschützer bemängelten auch hier häufig mangelnde Transparenz und unzureichende Aufklärung. Etliche Unternehmen reagierten auf die DSGVO anfangs vor allem mit der Einholung zahlreicher Einwilligungserklärungen. Dass diese allein nicht ausreichen, verdeutlichen erste gerichtliche Entscheidungen. Verzeichnisse aller Verarbeitungstätigkeiten, interne Datenschutzrichtlinien und technische sowie organisatorische Anforderungen an die Datensicherheit und -sparsamkeit sind erforderlich, um Bußgelder zu verhindern oder zumindest im Falle eines Verstoßes gering zu halten.

Praxistipp

In der Immobilienwirtschaft ist die DSGVO beinahe zu 100 Prozent anzuwenden. Mieterdaten, Asset- und Facility Management sowie der Datenschutz im Rahmen von Due Diligence-Prüfungen sind nur einige der Berührungspunkte mit personenbezogenen Daten und damit der DSGVO. Zum einen müssen die formellen Vorgaben der DSGVO umgesetzt sein, zum Beispiel muss ein Verzeichnis der Verarbeitungstätigkeiten gepflegt werden. Zum anderen sollten nicht nur Führungskräfte, sondern auch Mitarbeiter im Hinblick auf die Datenschutzanforderungen geschult werden, um Fehler zu vermeiden. Schließlich ist beinahe jede Verarbeitung personenbezogener Daten vom Anwendungsbereich der DSGVO erfasst.
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Newsletter 2019/10

Ausgabe:2019/10
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Kanzlei muss umfangreiche Umbauarbeiten nicht dulden

Eine Anwaltskanzlei muss in einem bestehenden Mietverhältnis als Mieterin von Büroräumlichkeiten keine umfangreichen Umbaumaßnahmen dulden. Dies gilt zumindest, wenn die Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Erschütterungen über solche Renovierungsarbeiten hinausgehen, die üblicherweise bei Mieterwechseln zu erwarten sind. Im vorliegenden Fall hatte eine Kanzlei eine einstweilige Verfügung gegen begonnene Abbrucharbeiten im selben Gebäude ihrer Mieträume erwirkt, weil die Rechtsanwälte durch die Umbauarbeiten zu stark in ihrer Arbeit gestört wurden. Das Gericht gab der Kanzlei recht. Die Abbrucharbeiten stünden der ungestörten Durchführung der mit einem Rechtsanwaltsbüro verbundenen geistig-gedanklichen Tätigkeiten wie Aktenstudium, Recherche, Fertigen von Schriftsätzen, Urkunden oder Mandantengesprächen entgegen. Die Arbeiten dienten nicht der Verbesserung oder Erhaltung der Mietsache, sondern seien nur auf eine Änderung des Nutzungszwecks des Gebäudes ausgelegt. Eine Duldungspflicht für derartige Maßnahmen treffe den Mieter vor Ende des Mietverhältnisses gerade nicht.

Kommentar

Das Urteil konkretisiert die Duldungspflichten des Mieters und beschränkt damit die Handlungsmöglichkeiten des Eigentümers/ Vermieters. Entscheidend kommt es danach für einen Unterlassungsanspruch gegen den Vermieter auf die Zweckbestimmung der Umbauarbeiten an. Anders wäre der Fall zu beurteilen, wenn die Umbaumaßnahmen zu einer objektiven Wertsteigerung der Mietsache führten.

Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 12.03.2019, 2 U 3/19, becklink 2012643

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Gewerbliches Mietrecht: Wann endet eine Untervermietung?

Ein Wechsel des Hauptmieters berührt ein bestehendes Untermietverhältnis grundsätzlich nicht. Im konkreten Fall war der Betreiber eines Lebensmittelgeschäfts durch dreiseitige Vereinbarung in ein bestehendes Mietverhältnis über eine Gewerbefläche zwischen dem Eigentümer und einem anderen Vormieter eingetreten, nachdem Letzterer ausgeschieden war. In der Ladenfläche befand sich ein Geldautomat, über den der Vormieter einen Untermietvertrag mit der beklagten Firma geschlossen hatte. Danach war diese zur Aufstellung und zum Betrieb des Automaten gegen Zahlung eines Entgelts an den Vormieter berechtigt. Der neue Mieter lehnte eine Übernahme dieses Mietvertrags ab und klagte gegen das Unternehmen auf Beseitigung des Automaten. Ein solcher Anspruch steht ihm jedoch nicht zu, da der Eintritt des neuen Mieters in das Hauptmietverhältnis keine Auswirkung auf den bestehenden Untermietvertrag hat. Der neue Mieter ist weder automatisch, noch durch Vertrag in den Mietvertrag eingetreten. Das Untermietverhältnis endet regelmäßig auch dann nicht automatisch, wenn der Hauptmietvertrag ausläuft oder durch Kündigung beendet wird. Selbst wenn der Vormieter das Untermietverhältnis wirksam gekündigt hätte, könne nur der Vormieter die Beseitigung verlangen.

Kommentar

Das Landgericht schließt eine Kündigung des Untermietverhältnisses durch Kündigung des Hauptmietverhältnisses bei entsprechender Information des Untermieters nicht per se aus. Ein automatischer Übergang des Untermietverhältnisses auf den neuen Mieter durch Eintritt in den Hauptmietvertrag, wie etwa auf Vermieterseite beim Kauf eines Mietshauses, ist hingegen nicht möglich, da das Gesetz einen solchen Übergang eines Vertragsverhältnisses nicht kennt.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Berlin, Urteil vom 03.12.2018, 37 O 123/18, BeckRS 2018, 35845

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Maklerrecht: Schadensersatz aufgrund Pflichtverletzung beim Makleralleinauftrag

Im Rahmen eines Makleralleinauftrags treffen den Makler gesteigerte Pflichten, für deren Verletzung er haftet. Eine Pflichtwidrigkeit liegt vor, wenn der Makler keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt, ein Kaufangebot falsch darstellt oder das Kaufangebot eines Interessenten verschweigt. Hat der Makler selbst Kaufinteresse, darf er anderen Interessenten keine überhöhten Preisvorstellungen des Verkäufers nennen, um sie von der Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten. Wird aufgrund eines solchen Verhaltens des Maklers die Immobilie unter Wert an diesen verkauft, hat der geschädigte Verkäufer u.a. Schadensersatzansprüche.

Kommentar

Eine provisionsauslösende Maklertätigkeit liegt nur in einem sog. Dreierverhältnis vor. Kauft der Makler das von ihm zu vermittelnde Objekt selbst, so weist er keinen „Dritten“ nach und kann bereits keine Provision verlangen. Es besteht auch ein Interessenkonflikt, weil er andere Interessenten von der Abgabe von Kaufangeboten abhalten könnte. Zwar ist ein Makler nach dem Leitbild des Gesetzes grundsätzlich nicht verpflichtet, für seinen Auftraggeber auch tatsächlich tätig zu werden. Anders liegt es jedoch bei dem sog. Makleralleinauftrag. Hier besteht die Verpflichtung, Vermarktungstätigkeiten im Sinne des Auftraggebers zu entfalten. Möchte der Makler das Objekt selbst erwerben, sollte er von dem gleichzeitigen Abschluss eines Maklervertrages Abstand nehmen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 24.01.2019, I ZR 160/17, IBRRS 2019, 0640

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Öffentliches Baurecht: Kinderlärm als schädliche Umwelteinwirkung?

Der von einer Kindertagesstätte ausgehende Lärm stellt keine schädliche Umwelteinwirkung im Sinne des Bundesimmissionsschutzrechtes dar. Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere auch der Rechtsanspruch auf einen Betreuungsplatz, denn die Errichtung einer Kindertagesstätte dient unmittelbar den Bedürfnissen der Einwohner eines Wohngebietes. Weder ein angrenzendes Elterncafé noch der durch das Bringen und Abholen der Kinder verursachte Verkehrslärm sind als solche schädliche Umwelteinwirkungen und daher regelmäßig von den Nachbarn hinzunehmen.

Kommentar

Der Bedarf an Kindertagesstätten ist hoch. Gerade für berufstätige Eltern ist die Betreuung  ihrer Kinder tagsüber essentiell. Vor allem in Wohngebieten, in denen sich Kindertagesstätten für gewöhnlich aufgrund der Nähe zum Wohnort und der verkehrsberuhigten Lage ansiedeln, ist daher auf die Bedürfnisse von Familien Rücksicht zu nehmen. Kinder sind schließlich für die ganze Gesellschaft eine große Bereicherung.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 01.02.2019, 1 MB 1/19, IBRRS 2019,0693

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Newsletter 2019/09

Ausgabe:2019/09
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Schadensersatzanspruch bei fristloser Kündigung

Kündigt der Vermieter berechtigt fristlos ein gewerbliches Mietverhältnis, hat er Anspruch auf Schadensersatz. Der Schaden liegt insbesondere im weggefallenen vertraglichen Mietzinsanspruch bis zum Ablauf der festen Vertragslaufzeit. Dies gilt auch, wenn das Mietobjekt noch gar nicht errichtet ist. Der Vermieter begehrte von der Mieterin nach fristloser Kündigung des Mietvertrages über ein von dem Vermieter zu errichtendes und noch nicht fertiggestelltes Hotel Schadensersatz wegen entgangener Miete. Das Gericht gab dem klagenden Vermieter Recht. Der Schadensersatzanspruch entsteht sukzessiv mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.

Kommentar

Im Rahmen der Vorteilsausgleichung sind aber Mieten aus einem Ersatzmietvertrag oder ersparte Baukosten durch Umplanung des Mietobjekts abzuziehen.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 27.09.2018, 8 U 145/14, IBRRS 2018, 3957 (nicht rechtskräftig)

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Gewerbliches Mietrecht: Kurze Verjährungsfrist – für Verwirkung ist kein Raum mehr!

Ein Vermieter von Gewerberäumen muss ab der Abrechnungsreife innerhalb von drei Jahren die Betriebskosten abrechnen. Andernfalls verjährt sein Recht auf Abrechnung. Eine Verwirkung des Anspruches noch vor der Verjährung desselben ist nur in äußerst seltenen Fällen möglich. Dies liegt nicht zuletzt an der erheblich verkürzten regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

Kommentar

Kommt der Vermieter seiner Pflicht, über die Betriebskosten abzurechnen, nicht nach, steht dem Mieter – neben dem Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung – ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich künftiger Vorauszahlungen zu. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung sämtlicher Vorschusszahlungen.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019, 2 U 109/17, IBRRS 2019, 0509

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Bau- und Architektenrecht: Vorsicht bei der Erstellung von Leistungsverzeichnissen!

Hat ein Bauherr einen Architekten mit der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses für eine Bauleistung beauftragt, müssen die auszuführenden Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik und genehmigungsfähig beschrieben sein. Ein Architekt schrieb in einem Leistungsverzeichnis ein Wärmedämmverbundsystem für eine Brandwand fälschlicherweise mit „schwer entflammbar“ aus. Um als Brandwand genehmigungsfähig zu sein, hätte das Wärmedämmverbundsystem stattdessen mit „nicht brennbar“ ausgeschrieben werden müssen. Denn „schwer entflammbar“ bedeutet lediglich, dass das Material später als andere Materialien brennt. Der Architekt haftet für diesen Planungsfehler.

Kommentar

Dieser Planungsfehler hätte leicht vermieden werden können. Denn der Architekt hatte die zu dämmende Grenzwand bereits nicht als Brandwand eingestuft. Die fehlerhafte Vorgabe im Leistungsverzeichnis war somit ein vermeidbarer Folgefehler. Der Architekt hätte bei Zweifeln ohne weiteres beim zuständigen Bauamt in Erfahrung bringen können, ob es sich um eine Brandwand handelt oder nicht. Soweit eine solche Abstimmung nicht möglich gewesen wäre, hätte der Architekt die Dämmung mit Zustimmung des Bauherrn vorsichtshalber als „nicht brennbar“ ausschreiben sollen.

Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 01.02.2019, 21 U 70/18, IBRRS 2019, 0686

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Öffentliches Baurecht: Abwehranspruch einer Nachbargemeinde aus dem interkommunalen Abstimmungsgebot?

Hält eine Gemeinde ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich für zulässig, weil ein existierender Bebauungsplan (B-Plan) unwirksam ist, kann sich die Nachbargemeinde nicht ohne Weiteres auf eine Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebots berufen. Im konkreten Fall hatte eine Gemeinde einen Bauvorbescheid für die Erweiterung eines Einkaufszentrums im unbeplanten Innenbereich erlassen und den bestehenden B-Plan als unwirksam angesehen. Die Nachbargemeinde sah in der unterlassenen Planaufstellung oder Heilung des unwirksamen B-Plans eine Verletzung ihrer Rechte. Dem widersprach das BVerwG. Allein die Tatsache, dass eine Gemeinde, die gleichzeitig Baugenehmigungsbehörde ist, trotz ihrer Kenntnis von der Unwirksamkeit, es unterlässt, einen neuen B-Plan aufzustellen oder den unwirksamen zu heilen, begründet noch keinen Abwehranspruch der Nachbargemeinde gegen ein sonst zulässiges Vorhaben.

Kommentar

In dem zu entscheidenden Fall, nahm das BVerwG die Revision der Nachbargemeinde noch nicht einmal zur Entscheidung an. Gemäß § 34 Abs. 3 BauGB sind auch schädliche Auswirkungen eines Vorhabens auf Versorgungsbereiche anderer Gemeinden bei der Zulassung im unbeplanten Bereich zu berücksichtigen. Will eine Nachbargemeinde gegen ein Vorhaben vorgehen, muss sie entsprechend eine Verletzung dieser Vorschrift darlegen.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: BVerwG, Beschluss vom 24.10.2018, 4 B 15.18, BeckRS 2018, 31131

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Newsletter 2019/08

Ausgabe:2019/08
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bau- und Architektenrecht: Reden hilft! – Verhandlungen hindern den Eintritt der Verjährung

Durch Verhandlungen kann der Ablauf der Verjährungsfristen gehemmt werden. Über mehr als ein Jahrzehnt hat eine Wohnungsbaugesellschaft (WBG) mit den Erwerbern der von ihr errichteten Häuser über bestehende Mängel gestritten. Es wurde über das Bestehen oder Nichtbestehen der Mängel gesprochen und über mögliche Beseitigungsmaßnahmen diskutiert. Dann klagten die Erwerber auf Schadensersatz gegen die WBG. Die WBG berief sich auf Verjährung und wies die Ansprüche von sich, da die Abnahme mehr als zehn Jahre zurückliegt. Gewährleistungsfristen beginnen mit der Abnahme und enden für Bauwerke in der Regel nach fünf Jahren. Doch das außergerichtliche „Streiten“ zwischen der WBG und den Erwerbern stellt ein sogenanntes Verhandeln dar, was den Ablauf der Verjährungsfrist in diesem Fall hemmte. Die WBG konnte sich damit nicht auf die Einrede der Verjährung berufen. Sie musste für die Mängelbeseitigung auch noch nach über zehn Jahren nach Abnahme und Fertigstellung aufkommen.

Kommentar

Nicht immer ganz eindeutig kann festgestellt werden, ob durch einen schlichten regelmäßigen Austausch der Vertragsbeteiligten über die Mängel und deren mögliche Beseitigung die Verjährung der Mängelgewährleistungsansprüche wirksam gehemmt wurde. Der sichere aber eben auch kostenintensivere Weg ist die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens vor Ablauf der Gewährleistungsfristen, denn durch dieses tritt Verjährungshemmung ein.

Autor: Sergia Antipa, M.M. – antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2018, 29 U 123/17, BeckRS 2018, 31385

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Bau- und Architektenrecht: Zur nachträglichen Änderung des Sicherungsmittels

Der Zeitpunkt für die Auszahlung eines Sicherungseinbehalts für Mängelansprüche kann sich aus der Sicherungsabrede zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ergeben. Im entschiedenen Fall hatten Auftraggeber und Auftragnehmer im VOB/B-Bauvertrag als Sicherheitsleistung für Mängelansprüche eine Gewährleistungsbürgschaft vereinbart. Entgegen der Vereinbarung behielt der Auftraggeber sodann von der Schlussrechnung des Auftragnehmers eine Barsicherheit ein. Die Bürgschaft stellte der Auftragnehmer daraufhin nicht mehr. Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist verlangte der Auftragnehmer die Auszahlung des Bareinbehalts. Der Auftraggeber berief sich auf Verjährung. Zu Unrecht! Es sei von einer stillschweigenden Änderung der Sicherheitsabrede auszugehen, so das Gericht. Die Auszahlung des Bareinbehalts sei erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist fällig, da hier nur eine Abänderung des Sicherungsmittels vereinbart wurde.

Kommentar

Der Versuch des Auftraggebers, die Auszahlung des Sicherungseinbehalts durch den Einwand der Verjährung zu verhindern, blieb erfolglos. Wenn mit der stillschweigenden Änderung des Sicherungsmittels gleichzeitig die Frist für den Zeitpunkt der Auszahlung geändert werden soll, bedarf es hierfür einer gesonderten ausdrücklichen Regelung. Anderenfalls ist davon auszugehen, dass lediglich die Art des Sicherungsmittels geändert werden soll. Die Übrigen vertraglichen Regelungen bleiben hiervon mangels eindeutiger Regelung unberührt.

Autor: Dorothee Klumpe – klumpe@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.02.2019, 11 U 79/18, BeckRS 2019, 1385

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Gewerbliches Mietrecht: Keine Minderung trotz Baustelle

Ein Minderungsrecht wegen einer Baustelle ist bei einem innerstädtischen Geschäft nicht gegeben, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn aufgrund der Baustelle Laufkundschaft sowohl vor dem Geschäft, als auch in den umliegenden Straßen ausbleibt.
Im vorliegenden Fall beklagte der Mieter einen Einbruch der Kundenfrequenz und damit erhebliche Einnahmeverluste. Der Store (Geschäft für Möbel und Wohnaccessoires) war in seiner Erkennbarkeit nach außen allerdings nicht beeinträchtigt. Baulärm war nur vereinzelt wahrzunehmen. Der Zugang zu den Mieträumen war über den gesamten Zeitraum gewährleistet. Die Auswirkungen der vorliegenden Bautätigkeiten fallen in dieser Sachverhaltskonstellation in den Risikobereich des Mieters, so das Gericht.

Kommentar

Nach Ansicht des Gerichts lag hier nur eine mittelbare Beeinträchtigung vor, die nicht zu einer Minderung berechtigt. Eine Besonderheit war hier, dass der Mieter schon aus dem Mietvertrag von größeren Bauarbeiten wusste, wobei das tatsächliche Ausmaß nicht bekannt war und im Mietvertrag etwaige Ansprüche des Mieters wegen des baustellenbedingten Ausbleibens von Kunden nicht ausgeschlossen waren.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018, 412 HKO 159/17, BeckRS 2018, 38684

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Wohnungseigentumsrecht: Neue Nummerierung beim Tausch von Abstellräumen erforderlich?

Tauschen Wohnungseigentümer untereinander Nebenräume, die vom übrigen Sondereigentum getrennt sind, kann die Änderung durch Änderungsvermerk so eingetragen werden, dass die getauschten Räume die Nummern des Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten. Dies gilt zumindest, sofern eine eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum möglich und Verwirrung nicht zu befürchten ist. Die Änderung erfordert neben der Zustimmung der Berechtigten auch deren Einigung in Auflassungsform sowie die Eintragung der Änderung im Grundbuch.

Kommentar

In Abgrenzung zu einem vorangegangenen Urteil, in dem das Oberlandesgericht München entschied, dass das Grundbuchamt verlangen kann, die neu zugeordneten Räume so zu benennen, wie die übrigen Räume eines Eigentümers, wird in diesem Fall eine Ausnahme gemacht. Eine solche Umnummerierung ist nicht erforderlich, wenn aus dem Eintragungsvermerk mit hinreichender Deutlichkeit die Neuzuordnung hervorgeht und eine Verwirrung ausgeschlossen werden kann, also die Änderung des Sondereigentums überschaubar im Grundbuch dargestellt werden kann und durch eine klare textliche Beschreibung die eindeutige Zuordnung nicht gefährdet wird.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 24.09.2018, 34 Wx 194/18, IBRRS 2019, 0257

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Newsletter 2019/07

Ausgabe:2019/07
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Investmentrecht: Bald Enteignungen in großem Stil?

Mit ihrer Forderung nach Enteignungen privater Wohnungsunternehmen sorgte die „Initiative Deutsche Wohnen & Co. enteignen!“ in Berlin jüngst für Diskussionen. Die Bürgerinitiative beabsichtigt, das Land Berlin durch ein Volksbegehren und einen anschließenden Volksentscheid zum Erlass eines Gesetzes zu verpflichten, das die Überführung von Wohnungseigentum privater Wohnungsgesellschaften in Gemeineigentum vorsieht. Die Schwelle, ab der private Wohnungsgesellschaften von einer Sozialisierung erfasst sein können, soll bei einem Umfang von 3.000 Wohnungen liegen. Damit würden nicht nur die Deutsche Wohnen, sondern auch die Vonovia, Ado Properties und ähnliche Unternehmen betroffen sein.

Kommentar

Soweit im Fall der Berliner Bürgerinitiative tausende Wohnungen in das Eigentum staatlicher Wohnungsgesellschaften überführt werden sollen, muss dies den Voraussetzungen des Art. 15 Grundgesetz genügen.

Die Rechtmäßigkeit solcher Eingriffe setzt ein Gesetz voraus, das die Einzelheiten der Vergesellschaftung, also die Überführung von Grund und Boden in Gemeineigentum, sowie Art und Ausmaß der Entschädigung regelt. In welcher Höhe die privaten Wohnungseigentümer genau zu entschädigen wären, ist hoch umstritten. Anknüpfen könnte man an die Höhe des Verkehrswerts der Wohnungen. Einer Schätzung des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen zufolge beträgt dieser für die betroffenen Wohnungen mindestens 25 Mrd. Euro. Das Bundesverfassungsgericht hat jedoch bereits in anderer Sache entschieden, dass eine Entschädigung nicht zwingend das „volle Äquivalent für das Genommene” sein muss. Seitens der Bürgerinitiative wird daher ein Betrag zwischen 7,3 und 13,7 Mrd. Euro als Entschädigung auf Grundlage einer „leistbaren Miete“ ins Feld geführt.

Darüber hinaus müsste das Berliner Gesetz die übrigen verfassungsrechtlichen Vorgaben für Enteignungen wahren. Bereits unklar ist, ob die Enteignung tatsächlich erforderlich ist, um das zumindest legitime Ziel, für eine ausreichende Wohnungsversorgung zu sorgen, zu erreichen. Kurzfristig wird mit der Maßnahme schließlich kein neuer Wohnraum geschaffen, so dass das Angebot weiterhin hinter der Nachfrage nach Mietwohnungen zurückbliebe.

Ob es tatsächlich zu einer umfassenden Sozialisierung in Berlin kommt, bleibt abzuwarten. Hierfür müssten zunächst die erforderlichen Unterschriftenquoren erreicht werden (20.000 für den Antrag auf die Durchführung eines Volksbegehrens und 7 Prozent der Wahlberechtigten für das Volksbegehren). Erst dann könnte ein Volksentscheid über den Gesetzesentwurf durchgeführt werden. Der Regierende Bürgermeister Michael Müller signalisierte bereits seine Ablehnung gegenüber den geplanten Sozialisierungen. Und auch innerhalb der an der Landesregierung beteiligten Fraktionen SPD und B90/Die Grünen ist keine einheitliche Position erkennbar.

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Gewerbliches Mietrecht: Mietvertragspartei – Firma oder Unterzeichner selbst?

Für die Frage, wer Vertragspartei ist, ist entscheidend, wer als Mieter im Mietvertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterschrieben hat. Fraglich ist, wie sich der Stempelaufdruck einer Firma auf der Unterschriftenzeile auswirkt. Das befasste Gericht verdeutlichte, dass mitnichten angenommen werden muss, dass der Vertragschließende ausschließlich im Namen der Gesellschaft handelt, deren Stempel der Unterschrift beigefügt ist. Es urteilte, dass beide Unterzeichner trotz Firmenstempel und Aufführung derer Gesellschafterfunktion im Rubrum persönlich Mieter geworden seien, da sie auf der Unterschriftenzeile des Mietvertrages ohne Zusätze ihrer Funktion unterschrieben hatten.

Kommentar

Grundsätzlich ist durch Auslegung zu ermitteln, wer Vertragspartei geworden ist, wobei die Angaben im Vertragsrubrum vorrangig sind. Entscheidend ist, wer als Mieter aufgeführt wird und wer den Mietvertrag unterschrieben hat. Lautet es im Rubrum z.B. „Herr X, Prokurist und Gesellschafter der ABC GmbH – nachfolgende Mieter – “, dann spricht die Bezeichnung eindeutig dafür, dass der Genannte persönlich Mieter werden soll. Die Nennung seiner Funktion in der GmbH soll nur darauf hinweisen, dass die Räume für die GmbH genutzt werden sollen. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschriftenzeile der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 04.02.2019, 8 U 109/17, IBRRS 2019, 0529

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Gewerbliches Mietrecht: Zweiwöchiger Einwendungsausschluss bei Nebenkostenabrechnung wirksam?

In einem Gewerberaummietvertrag kann – zumindest individuell – vereinbart werden, dass Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen innerhalb einer Frist von zwei Wochen geltend gemacht werden müssen. Eine solche Frist stellt eine Ausschlussfrist dar.

Der Mieter von Apothekenräumen klagte auf Rückerstattung der Nebenkostenvorauszahlungen über drei Jahre, weil die Abrechnungen inhaltlich fehlerhaft waren. Das Gericht urteilte, dass bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nach Fristablauf keine Einwendungen mehr geltend gemacht werden können. Insbesondere bei Gewerberaummietverträgen wäre eine kurze Ausschlussfrist rechtlich unbedenklich.

Kommentar

In formeller Hinsicht muss die vom Vermieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß sein. Dies ist der Fall, wenn sie mindestens eine geordnete Aufstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsmaßstabs, die Berechnung der Einzelkosten des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen enthält. Ist z. B. die Gesamtnutzfläche fehlerhaft berechnet, so betrifft dies lediglich die materielle Ebene der Abrechnung. Auf formeller Ebene bleibt sie weiterhin ordnungsgemäß.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2018, 9 U 111/16, IBRRS 2018, 3974

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Werkvertragsrecht: Kosten für Mängeluntersuchung bei unberechtigter Mängelrüge erstattungsfähig?

Bei einer unberechtigten Mängelrüge kann sich eine Haftung des Bestellers für die Kosten der Mängeluntersuchung ergeben. So hat es das Landgericht Frankfurt am Main bezüglich einer LKW-Reparatur entschieden. Der Unternehmer hatte zum Zwecke der Fehlersuche das Getriebe aus- und wieder eingebaut. Die Arbeiten blieben ohne Erfolg und der Unternehmer verlangte vom Besteller Kostenersatz für den Arbeiten. Das Gericht ließ einen Wertersatz zu, weil die Herausgabe der Werkleistung ja nicht mehr möglich ist.

Kommentar

Es ist fraglich, ob diese Rechtsprechung die herrschende Meinung wiedergibt und auch auf Bauverträge anwendbar ist. Denn grundsätzlich hat der Unternehmer die Mängeluntersuchung und -beseitigung im Rahmen der Nachbesserung auf eigene Kosten durchzuführen. Der Besteller soll dadurch nicht von der Erhebung einer Mängelrüge abgehalten oder in der Ausübung seiner Mängelrechte eingeschränkt werden. Die herrschende Meinung lehnt daher auch die vorschnelle Annahme konkludenter Vertragsschlüsse zur Mängeluntersuchung ab.

Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: LG Frankfurt, Urteil vom 30.01.2019, 2-16 S 121/18, IBRRS 2019, 0655

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Newsletter 2019/05

Ausgabe:2019/05
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Bethge | Thementisch bei QUO VADIS 2019

Vom 18.02.- 20.02.2019 findet der QUO VADIS 2019 in Berlin statt. In einprägsamen Vorträgen, kontroversen Gesprächsrunden und Networking auf höchstem Niveau stellen sich die Entscheider der Immobilienbranche den drängenden Herausforderungen des Marktes.

Eröffnet wird der QUO VADIS 2019 von der Vorsitzenden der CDU Deutschlands Annegret Kramp-Karrenbauer.

Der Bethge | Thementisch zum Thema „Baubeschleunigungsgesetz: Warten auf die Politik oder mit eigenen Strategien das Vorhaben auf die Überholspur setzen?“ widmet sich den möglichen Hürden für Ihren termingerechten Projekterfolg. André Dietrich-Bethge diskutiert politische Lösungsansätze und die Frage, wo der einzelne ansetzen kann, um mit eigenen Strategien sein Vorhaben auf die Überholspur zu setzen. Wir freuen uns, Sie beim Quo Vadis zu treffen.

Der Bethge | Thementisch findet am 19.02.2019 statt – Anmeldung über Heuer Dialog hier.

Näheres zur Veranstaltung finden Sie im Programm.

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Öffentliches Baurecht: Für immer ist zu lange

Immobilieneigentümer dürfen nicht zeitlich unbefristet dazu verpflichtet werden, Belegwohnungsrechte anzubieten. Das gilt auch dann, wenn die Kommune dem Eigentümer das Bauland zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiger überlassen hat. So urteilte der BGH nach der Klage einer hannoverschen Wohnungsgenossenschaft gegen die Stadt Langenhagen. Zulässig sei jedoch eine längerfristige Sozialbindung. Bereits aus dem Gesetz ergebe sich aber eine Begrenzung auf 15 Jahre, wenn nicht aufgrund der Zielsetzung und Art der Förderung ein längerer Zeitraum geboten ist. Die kostengünstige Zurverfügungstellung von Bauland kann eine solche Bindung für eine längere Zeit rechtfertigen, nicht aber für ewig.

Kommentar

Das Urteil war vorhersehbar. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der soziale Wohnungsbau seine Grenzen haben muss, insbesondere dort, wo die Verhältnismäßigkeit nicht mehr gewahrt wird. Die kostengünstige Zurverfügungstellung von Baugrund stellt zwar eine Subvention dar, diese begründet jedoch noch keine Bindung über den verfolgten Zweck hinaus. Für Städte und Gemeinden wird das Urteil negative Folgen haben, da zu befürchten ist, dass noch mehr Sozialwohnungen vom Markt verschwinden. Das Problem ist aber auch hausgemacht, da viele Kommunen Ende der 90er Jahre Sozialwohnungen aus ihrem eigenen Bestand verkauft haben. Auf der andere Seite kann das Urteil aber auch durch das Signal der zeitlichen Begrenzung die Bereitschaft privater Investoren fördern,  mehr sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.

Autor: Felix Semper – semper@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 08.02.2019, V ZR 176/17, becklink 2012197

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Grundstücksrecht: Vorsätzliches Verschweigen von Mängeln

Verschweigt der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie einen lange währenden, ausgeprägten Schädlingsbefall, so ist der Käufer zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt, denn der Befall stellt einen Mangel dar. Auch wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, kann sich der Verkäufer hierauf aufgrund überlegenen Wissens nicht berufen. Ein solches hat das Oberlandesgericht Braunschweig im entschiedenen Fall angenommen, da der Verkäufer den Befall in Eigenarbeit lediglich verdeckt hat, anstatt ihn fachgerecht zu sanieren. In der Folgezeit war auch für ihn als Laien aufgrund der sich erneut verbreitenden Bohrlöcher und Risse erkennbar, dass der Befall voranschreitet.

Kommentar

Das Verschweigen eines Mangels setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn für möglich hält, was aufgrund der provisorischen Ausbesserungsarbeiten und des trotzdem sichtbaren Voranschreitens des Befalles hier angenommen wurde. Es ist allgemein bekannt, dass ein Schädlingsbefall nur durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen tatsächlich beseitigt werden kann. Der Verkäufer hätte hier den Käufer entsprechend seines Kenntnisstandes aufklären müssen.

Autor: Simone Engel – engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Braunschweig, Urteil vom 01.11.2018, 9 U 51/17, IBRRS 2018, 3909

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Newsletter 2019/04

Ausgabe:2019/03
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Hinweispflicht auf Eigenleistungen?

Ein Verkäufer muss auf beseitigte Schäden nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Ursache nicht nachhaltig behoben wurde. Eine Hinweispflicht besteht nicht, wenn er aufgrund einer Erfolgskontrolle von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte. Eine Hinweispflicht alleine, weil Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden, besteht ebenfalls nicht. Es gibt keine Vermutung dafür, dass eine Ausführung in Eigenleistung nicht fachgerecht ist und der Ausführende somit Mängel bewusst verschweigt.

Kommentar

Die Entscheidung ist konsequent. Auch im Rahmen der Wohnraummiete kann der Mieter durch einen Formularmietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch Fachfirmen verpflichtet werden. Er kann diese Arbeiten kostensparend in Eigenleistung erbringen. Insofern bleibt es bei den allgemeinen Maßstäben: Nur wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, muss er darüber aufklären.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.12.2018, 24 U 216/17, IBRRS 2019, 0255

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Gewerbliches Mietrecht: Kündigungsfolgeschäden wegen willkürlicher Behauptungen?

Stellt der Vermieter gegenüber seinem Mieter willkürliche Behauptungen ins Blaue auf oder bringt er Sachverhalte ohne Bezug zum Mietverhältnis vor, kann er damit seine Pflichten verletzen, was den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen und sogar zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form eines Kündigungsfolgeschaden führen kann. Dies urteilte das Gericht im Rechtsstreit eines Vermieters gegen den Mieter einer Zahnarztpraxis. Ausgeschlossen sei ein solcher Schaden nach dem Grundsatz des rechtmäßigen Alternativverhaltens nur, wenn der Vermieter auch aufgrund eines anderen Mangels, hier Formmangels, hätte kündigen können und dies auch getan hätte.

Kommentar

Der Vermieter hatte durch sein vor- und außerprozessuales Verhalten seine Pflicht aus dem Mietvertrag zur gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Seine Leistungstreuepflicht verletzt der Vermieter auch dadurch, dass er den Mieter am Erreichen seiner Vertragsziele hindert. Nach Ansicht des Gerichts wollte der Vermieter durch zahlreiche Schreiben, das Erscheinen in den Praxisräumen, den Äußerungen gegenüber Dritten und dem Vortrag im Vorprozess den Mieter zum Auszug bewegen. Ein solches Verhalten sei eine vorsätzliche Störung der Vertrauensgrundlage und führe zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 22.11.2018, 32 U 1376/18, IBRRS 2019, 0036

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Gewerbliches Mietrecht: Kein Vermieterwechsel bei Veräußerung innerhalb der Vermietermehrheit

Veräußert ein Vermieter innerhalb einer Vermietermehrheit sein Bruchteilseigentum an einen weiteren Vermieter, so erfolgt keine so genannte “Veräußerung an einen Dritten”. Dies hat zur Folge, dass der veräußernde Vermieter nicht aus dem Mietvertrag ausscheidet. Er bleibt aus Mieterschutzgedanken weiterhin verpflichtet. Im hiesigen Fall wollte der scheinbar einzig verbleibende Vermieter den Gewerbemietvertrag über Stellplätze wegen Zahlungsverzugs kündigen. Für eine Kündigung hätte es jedoch auch der Unterschrift des veräußernden Vermieters bedurft, da dieser trotz Veräußerung nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden war.

Kommentar

Der § 566 Abs. 1 BGB kann im Falle der Veräußerung eines Bruchteilseigentums an einen zweiten Bruchteilseigentümer nicht zum Ausscheiden des Veräußerers aus dem Mietvertrag führen, denn es erfolgt keine Eigentumsübertragung in diesem Sinne. Dies verbietet die Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB. Veräußert der alleinige Eigentümer im Folgenden an einen Dritten, bedarf es mangels Identität zwischen Veräußerer und Vermietergemeinschaft der analogen Anwendung von § 566 BGB, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers zu schützen. Voraussetzung für die analoge Anwendung ist, dass die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Eigentümer kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen bei der Übertragung des Miteigentumsanteils eines Mitvermieters regelmäßig vor.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 08.10.2018, 8 U 111/18, IBRRS 2018, 3822

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Bau- und Architektenrecht: Einbeziehung der VOB/B gegenüber Verbrauchern

Möchte der Auftragnehmer die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in den Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber einbeziehen, muss er diesem Kenntnis vom Text der VOB/B verschaffen. Ein Hinweis auf die VOB/B allein reicht nicht. Neben einem ausdrücklichen Hinweis muss es dem Verbraucher möglich sein, vom Text der VOB/B zumutbar Kenntnis zu nehmen, um sich mit diesem vertraut zu machen. Ist dies nicht der Fall, wird die VOB/B nicht Vertragsbestandteil, sodass die Rechte und Pflichten der Parteien nach den übrigen Vertragsregelungen und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind. Wird der private Auftraggeber dagegen bei Vertragsschluss von jemandem vertreten, bei dem die Kenntnis der VOB/B vorausgesetzt werden kann, z.B. einem Architekten, ist eine wirksame Einbeziehung der VOB/B eher möglich.

Kommentar

Obwohl Handwerkskammern Auftragnehmern oft dazu raten, die VOB/B auch gegenüber Verbrauchern wirksam in den Vertrag einzubeziehen, gelingt dies in der Praxis eher selten. Dabei sind die Arten, wie der Auftragnehmer dem Verbraucher zumutbar Kenntnis von der VOB/B verschaffen kann, vielfältig. Er kann den Text der VOB/B z.B. zur Einsicht auslegen, dem Verbraucher den Text der VOB/B ausleihen oder endgültig überreichen. Ein Hinweis auf die VOB/B im Vertrag samt dokumentierter Übergabe eines Textes der VOB/B als Anlage bei Vertragsschluss wäre eine der sichersten Varianten.

Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 26.07.2018, 12 U 11/17, IBRRS 2019, 0018

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Newsletter 2019/03

Ausgabe:2019/03
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Hinweispflicht auf Eigenleistungen?

Ein Verkäufer muss auf beseitigte Schäden nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Ursache nicht nachhaltig behoben wurde. Eine Hinweispflicht besteht nicht, wenn er aufgrund einer Erfolgskontrolle von einer erfolgreichen Schadensbehebung ausgehen durfte. Eine Hinweispflicht alleine, weil Arbeiten in Eigenleistung ausgeführt wurden, besteht ebenfalls nicht. Es gibt keine Vermutung dafür, dass eine Ausführung in Eigenleistung nicht fachgerecht ist und der Ausführende somit Mängel bewusst verschweigt.

Kommentar

Die Entscheidung ist konsequent. Auch im Rahmen der Wohnraummiete kann der Mieter durch einen Formularmietvertrag nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch Fachfirmen verpflichtet werden. Er kann diese Arbeiten kostensparend in Eigenleistung erbringen. Insofern bleibt es bei den allgemeinen Maßstäben: Nur wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, muss er darüber aufklären.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.12.2018, 24 U 216/17, IBRRS 2019, 0255

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Gewerbliches Mietrecht: Kündigungsfolgeschäden wegen willkürlicher Behauptungen?

Stellt der Vermieter gegenüber seinem Mieter willkürliche Behauptungen ins Blaue auf oder bringt er Sachverhalte ohne Bezug zum Mietverhältnis vor, kann er damit seine Pflichten verletzen, was den Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen und sogar zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form eines Kündigungsfolgeschaden führen kann. Dies urteilte das Gericht im Rechtsstreit eines Vermieters gegen den Mieter einer Zahnarztpraxis. Ausgeschlossen sei ein solcher Schaden nach dem Grundsatz des rechtmäßigen Alternativverhaltens nur, wenn der Vermieter auch aufgrund eines anderen Mangels, hier Formmangels, hätte kündigen können und dies auch getan hätte.

Kommentar

Der Vermieter hatte durch sein vor- und außerprozessuales Verhalten seine Pflicht aus dem Mietvertrag zur gegenseitigen Rücksichtnahme missachtet. Seine Leistungstreuepflicht verletzt der Vermieter auch dadurch, dass er den Mieter am Erreichen seiner Vertragsziele hindert. Nach Ansicht des Gerichts wollte der Vermieter durch zahlreiche Schreiben, das Erscheinen in den Praxisräumen, den Äußerungen gegenüber Dritten und dem Vortrag im Vorprozess den Mieter zum Auszug bewegen. Ein solches Verhalten sei eine vorsätzliche Störung der Vertrauensgrundlage und führe zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 22.11.2018, 32 U 1376/18, IBRRS 2019, 0036

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Gewerbliches Mietrecht: Kein Vermieterwechsel bei Veräußerung innerhalb der Vermietermehrheit

Veräußert ein Vermieter innerhalb einer Vermietermehrheit sein Bruchteilseigentum an einen weiteren Vermieter, so erfolgt keine so genannte “Veräußerung an einen Dritten”. Dies hat zur Folge, dass der veräußernde Vermieter nicht aus dem Mietvertrag ausscheidet. Er bleibt aus Mieterschutzgedanken weiterhin verpflichtet. Im hiesigen Fall wollte der scheinbar einzig verbleibende Vermieter den Gewerbemietvertrag über Stellplätze wegen Zahlungsverzugs kündigen. Für eine Kündigung hätte es jedoch auch der Unterschrift des veräußernden Vermieters bedurft, da dieser trotz Veräußerung nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden war.

Kommentar

Der § 566 Abs. 1 BGB kann im Falle der Veräußerung eines Bruchteilseigentums an einen zweiten Bruchteilseigentümer nicht zum Ausscheiden des Veräußerers aus dem Mietvertrag führen, denn es erfolgt keine Eigentumsübertragung in diesem Sinne. Dies verbietet die Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB. Veräußert der alleinige Eigentümer im Folgenden an einen Dritten, bedarf es mangels Identität zwischen Veräußerer und Vermietergemeinschaft der analogen Anwendung von § 566 BGB, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers zu schützen. Voraussetzung für die analoge Anwendung ist, dass die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Eigentümer kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Diese Voraussetzungen liegen bei der Übertragung des Miteigentumsanteils eines Mitvermieters regelmäßig vor.

Autor: Frank U. Schuster – schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Urteil vom 08.10.2018, 8 U 111/18, IBRRS 2018, 3822

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Bau- und Architektenrecht: Einbeziehung der VOB/B gegenüber Verbrauchern

Möchte der Auftragnehmer die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in den Bauvertrag mit einem privaten Auftraggeber einbeziehen, muss er diesem Kenntnis vom Text der VOB/B verschaffen. Ein Hinweis auf die VOB/B allein reicht nicht. Neben einem ausdrücklichen Hinweis muss es dem Verbraucher möglich sein, vom Text der VOB/B zumutbar Kenntnis zu nehmen, um sich mit diesem vertraut zu machen. Ist dies nicht der Fall, wird die VOB/B nicht Vertragsbestandteil, sodass die Rechte und Pflichten der Parteien nach den übrigen Vertragsregelungen und dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind. Wird der private Auftraggeber dagegen bei Vertragsschluss von jemandem vertreten, bei dem die Kenntnis der VOB/B vorausgesetzt werden kann, z.B. einem Architekten, ist eine wirksame Einbeziehung der VOB/B eher möglich.

Kommentar

Obwohl Handwerkskammern Auftragnehmern oft dazu raten, die VOB/B auch gegenüber Verbrauchern wirksam in den Vertrag einzubeziehen, gelingt dies in der Praxis eher selten. Dabei sind die Arten, wie der Auftragnehmer dem Verbraucher zumutbar Kenntnis von der VOB/B verschaffen kann, vielfältig. Er kann den Text der VOB/B z.B. zur Einsicht auslegen, dem Verbraucher den Text der VOB/B ausleihen oder endgültig überreichen. Ein Hinweis auf die VOB/B im Vertrag samt dokumentierter Übergabe eines Textes der VOB/B als Anlage bei Vertragsschluss wäre eine der sichersten Varianten.

Autor: Philipp Wegner – wegner@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 26.07.2018, 12 U 11/17, IBRRS 2019, 0018

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Newsletter 2019/02

Ausgabe:2019/02
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Steuerrecht: Viel Streit über die Grundsteuerreform

Mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) über die Verfassungswidrigkeit der geltenden Vorschriften zur Erhebung der Grundsteuer hat der Gesetzgeber den Auftrag erhalten, spätestens bis zum 31.12.2019 eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen. Im Kern beanstandete das BVerfG, dass die der Steuerbemessung zugrundeliegenden Werte bereits veraltet sind und die aktuellen Gegebenheiten nicht ausreichend berücksichtigen. Nach ersten Reformentwürfen favorisiert das Bundesministerium für Finanzen (BMF) nunmehr ein Ertragswertmodell. Dieses differenziert zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Letztere sollen nach einem Kostenwert besteuert werden, der aus der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert errechnet wird. Die Erhebung für bebaute Grundstücke soll sich hingegen nach einem Ertragswertverfahren richten, das Faktoren wie Kaltmiete, Baujahr und Bodenrichtwert berücksichtigt.  Dieser Vorschlag stößt jedoch nicht nur innerhalb der Regierungskoalition, sondern auch in einigen Bundesländern und bei Teilen der Immobilienbranche auf Kritik. So präsentierte bereits die CSU-Landesgruppe einen Gegenentwurf. Dieser knüpft als wertunabhängiges Modell ausschließlich an die objektiven Kriterien der Grundstücksfläche und der tatsächlichen Nutzfläche von Gebäuden an. Zuspruch erhält dieses Modell auch vom Zentralen Immobilienausschuss (ZIA). Ein Gutachten im Auftrag des ZIA äußert bereits verfassungsrechtliche Bedenken am Ertragswertmodell des BMF. So sei die Bemessung der Steuer nach der z.T. erheblich variierenden Miethöhe gleichheitswidrig. Auch werde das Äquivalenzgebot, das die Grundsteuerpflicht mit den von den Gemeinden angebotenen Leistungen der Daseinsvorsorge rechtfertigt, missachtet.

Kommentar

In seiner Entscheidung hat das BVerfG die Grenzen für die Bemessung der Grundsteuer aufgezeigt. Die Neuregelung darf nicht zu einer Belastung eines bereits belasteten Vermögensgegenstands führen, indem etwa die eigentliche Vermögenssubstanz aus den Erträgen eines Grundstücks wie bei einer Vermögenssteuer besteuert würde. Gleichzeitig muss es sich um eine gleichheitswahrende Besteuerung handeln, die die Steuerpflichtigen nicht unverhältnismäßig belastet.

Das Ertragswertmodell ist mit Blick auf die Differenzierung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken bedenklich. Der maßgebliche Belastungsgrund ist bei diesem Modell zumindest nicht klar erkennbar. Noch deutlicher wird dieses Problem bei der Orientierung an der vereinbarten Miete: Es käme dann für die steuerliche Belastung auf eine vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Privaten an, was dem Zweck der Grundsteuer widersprechen dürfte.

Unabhängig von den verfassungsrechtlichen Anforderungen sind bei einer Neuregelung selbstverständlich auch politische Interessen von Bedeutung: Während die neue Grundsteuer in Bezug auf das bisherige Steueraufkommen der Kommunen einerseits neutral wirken soll, ist andererseits auch eine Mehrbelastung der Grundeigentümer möglichst zu vermeiden. Etwaige Mehrbelastungen könnten sich auf angespannte Wohnungsmärkte auswirken, indem Vermieter diese über Mieterhöhungen auf die Mieter umlegen. Diskutiert wird daher in der SPD über ein gesetzliches Umlageverbot. Doch auch dieser Vorstoß stößt bei der Union auf Ablehnung, da ein solches Verbot faktisch bei Neuvermietungen durch einen Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeglichen würde. Jedenfalls seien Eingriffe in bereits bestehende Mietverhältnisse durch ein solches Umlageverbot nicht ohne weiteres zulässig, so das Gutachten im Auftrag des ZIA.

Aufgrund der Frist, die das BVerfG festgelegt hat, ist mit einer Neuregelung des Gesetzes noch in diesem Jahr zu rechnen. Andernfalls müssten Kommunen in Zukunft auf jährliche Einnahmen von etwa 14 Mrd. Euro verzichten. Offen ist, ob die dann gewählte Neuregelung den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts gerecht wird. Erste Stimmen fordern bereits eine Abschaffung der Grundsteuer, zu deren Ausgleich die Einnahmen der Kommunen aus der Einkommensteuer erhöht werden könnten.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: BVerfG, Urteil vom 10.04.2018, 1 BvL 11/14, DStR 2018, 791

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Steuerrecht: Steuervorteile für Elektro- und Hybrid-Dienstfahrzeuge

Wer einen Dienstwagen für private Zwecke nutzt, musste diese Nutzung bislang grundsätzlich mit einem Prozent des inländischen Listenpreises für jeden Kalendermonat versteuern. Für Fahrzeuge mit einem Elektroantrieb oder einem extern aufladbaren Hybridantrieb (sog. Plug-In-Hybrid), die zwischen dem 31.12.2018 und dem 1.1.2022 zugelassen werden, reduziert sich dieser Wert nun auf 0,5 Prozent des Listenpreises.

Kommentar

Die steuerliche Entlastung dient erkennbar der Förderung der Elektromobilität und soll die Anschaffung von elektronisch angetriebenen Dienstwagen durch Unternehmen fördern. Das Ziel ist es, die Zahl der zugelassenen Elektroautos in Deutschland bis 2022 auf eine Million zu erhöhen. Ob das Gesetz die gewünschte Wirkung in dem Förderzeitraum tatsächlich erreicht, ist abzuwartenKommt es zu einer erhöhten Zulassung von solchen Fahrzeugen dürften sich Projektentwickler und Vermieter zunehmend Wünschen für die notwendigen Ladestationen in ihren Immobilien gegenübergestellt sehen. 

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: Ge­setz zur Ver­mei­dung von Um­satz­steu­er­aus­fäl­len beim Han­del mit Wa­ren im In­ter­net und zur Än­de­rung wei­te­rer steu­er­li­cher Vor­schrif­ten – www.bgbl.de/xaver/bgbl/start.xav#__bgbl__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27bgbl118s2338.pdf%27%5D__1548245502694 zur Vermeidung von Umsatzsteuerausf%C3%A4llen

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Steuerrecht: Neue Vorabpauschale für Investmentfonds

Wichtige Neuregelungen für Anleger gelten zum Jahreswechsel durch die Änderungen des Investmentsteuergesetzes. Künftig wird eine sog. Vorabpauschale auf solche Investmentfonds angewendet, die trotz positiver Wertentwicklung keine oder nur geringe Erträge an die Anteilseigner ausschütten und den Großteil der Erträge thesaurieren, d.h. erneut in den Fonds anlegen. Damit soll deren steuerliche Besserstellung gegenüber direkten Geldanlagen vermieden werden. Sie fällt hingegen nicht bei Fonds an, die eine negative Wertentwicklung verzeichnen.   Es handelt sich dabei um einen Betrag, der als fiktiver Kapitalertrag für die Besteuerung der Fondsanlagen zugrunde gelegt wird. Die Vorabpauschale richtet sich in ihrer Höhe nach einer risikolosen Marktverzinsung, also an dem Betrag, den ein Anleger am Markt für eine risikofreie Geldanlage erhalten würde, so das BMF. Bei tatsächlichen Ausschüttungen an die Anteilseigner wird die Vorabpauschale entsprechend gemindert.

Praxistipp

Zwar gilt die neue Vorabpauschale grundsätzlich für alle thesaurierenden Investmentfonds. Allerdings ermöglichen die Neuregelungen für bestimmte Fonds im Einzelnen unterschiedliche Teilfreistellungen. Es ist also darauf zu achten, rechtzeitig einen Freistellungsauftrag zu erteilen. Möglich ist auch eine Umstellung von Anlagefonds auf gewinnausschüttende, nicht-thesaurierende Fonds durch die Depotbanken. Ein Widerspruch gegen die Abbuchung des Steuerbetrags durch die Depotbank ist denkbar, gilt aber nur bezüglich der Abbuchung zukünftiger Beträge. Bereits abgebuchte Beträge wären davon nicht erfasst.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: § 18 InvStG

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Energierecht: Neue Energieausweise werden ab 2019 erforderlich

Seit 2008 ist nach der Energieeinsparverordnung für den Verkauf, die Vermietung und die Verpachtung von Gebäuden, die vor dem Jahr 1966 errichtet wurden, die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich. Für Gebäude, die erst nach 1966 erbaut wurden, besteht das gleiche Erfordernis seit 2009. Diese Belege über die Energieeffizienz der Gebäude haben eine begrenzte Gültigkeit von 10 Jahren. Folglich endete die Gültigkeit der ersten, schon im Jahr 2008 ausgestellten Energieausweise schon 2018. Die Energieausweise der neueren Gebäude, die 2009 ausgestellt wurden, verlieren ihre Gültigkeit in diesem Jahr.

Praxistipp

Eigentümer solcher Gebäude mit einem Baujahr nach 1966 haben ihre Energieausweise daher zu erneuern, wenn sie diese verkaufen, vermieten oder verpachten wollen. Da die Energieausweise und die enthaltenen Angaben auch heute noch immer wieder Abmahnungen nach sich ziehen, sollte auf die Gültigkeit großer Wert gelegt werden. Nur bei eigener Nutzung des Gebäudes fällt die Erneuerungspflicht nicht an. Zu beachten ist, dass für bestimmte Gebäude, deren Bau nach dem 1.11.1977 beantragt wurde und die der 1. Wärmeschutzverordnung entsprechen, ein Verbrauchsausweis ausreicht. In den sonstigen Fällen muss der Eigentümer einen Bedarfsausweis ausstellen lassen. Mit der Pflicht zur Erneuerung der Energieausweise ist ein Anspruch des Käufers, Mieters oder Pächters auf Information über die Energieeffizienz und den energetischen Zustands eines Gebäudes verbunden. Dieser beschränkt sich auch nicht auf Wohngebäude, sondern erfasst auch sonstige Nicht-Wohngebäude.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: § 17 Abs. 6 EnEV

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Beihilferecht: Weniger Förderung für große Solaranlagen ab 2019

Noch im Dezember 2018 wurde das neue Energiesammelgesetz (ESG) im Bundesrat beschlossen und verkündet, das u.a. eine Senkung der Förderung von Solarstromanlagen vorsieht. Hintergrund der Reform ist die Umsetzung europarechtlicher Vorgaben, nach denen die bisherige Photovoltaik-Förderung als beihilferechtswidrig qualifiziert werden könnte. Die Sonderkürzungen der Vergütung auf 8,90 Cent pro Kilowattstunde sollen dabei im Zeitraum von Januar bis April 2019 gestaffelt erfolgen, wobei die normale Degression so lange ausgesetzt wird. Konkret von der Regelungen betroffen sind Photovoltaik-Dachanlagen mit einer Leistung von 40 bis 750 kWPeak (kWp). Neben kleineren Anlagen erfasst dies insbesondere solche, die größere Firmengebäude oder Mehrfamilienhäuser mit Solarstrom versorgen.

Kommentar

Gegenüber dem ursprünglichen Gesetzesentwurf des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWi) ist im parlamentarischen Verfahren eine Abmilderung erreicht worden. Nach dem Entwurf des Ministeriums sollte die Vergütung bereits zum 1.1.2019 auf 8,33 Cent/kWh, d.h. auf die Förderungshöhe für Photovoltaik-Freiflächenanlagen sinken. Dies war jedoch auf breite Kritik in der Solarbranche gestoßen.

Autor: Daniel Pahl – pahl@bethge-legal.com

Fundstelle: Gesetz zur Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes, des Kraft-Wärme-Kopplungsgesetzes, des Energiewirtschaftsgesetzes und weiterer energierechtlicher Vorschriften – www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2018/0601-0700/614-18(B).pdf?__blob=publicationFile&v=1

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Newsletter 2019/01

Ausgabe:2019/01
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Musiker als Nachbar

Berufs- und Hobbymusiker haben ihren Nachbarn gegenüber dieselben Rechte. Beide dürfen, so die Empfehlung des Bundesgerichtshofes, werktags außerhalb der Ruhezeiten bis zu drei Stunden in ihrer Wohnung musizieren. Im konkreten Fall waren die Nachbarn mit dem Ziel der absoluten Ruhe in ihren Räumen erfolgslos gegen einen Berufstrompeter vorgegangen. Das Musizieren stellt eine übliche Freizeitgestaltung dar, die immer in den eigenen vier Wänden ausgeübt werden kann. Das gilt, so der BGH, unabhängig davon, ob ein Berufs- oder Hobbymusiker in seinen Räumen übt. Gleichzeitig ist aber klar, dass nicht rund um die Uhr geübt werden kann. Wie der Interessenausgleich zwischen Ruhebedürfnis des Nachbarn und Musizierbedürfnis des Musikers konkret stattfindet, ist dabei immer Sache des Einzelfalls.

Kommentar

Musik zu machen, ist für den Musizierenden -unabhängig davon, ob er Berufs- oder Hobbymusiker ist- ein wesentlicher Teil der Lebensgestaltung, der einen großen Einfluss auf die Lebensfreude und das Gefühlsleben haben kann. Schon deshalb ist dies, auch in den Haupträumen, von den Nachbarn zu dulden. Die Beschränkung der Zeiten und der Dauer des Übens dient dabei den dem Musizieren entgegenstehenden Interessen des Nachbarn auf möglichst ungestörte Ruhe.

Autor: Nils Flaßhoff – flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17, BeckRS 2018, 29299

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Grundstücksrecht: Fiktive Mängelbeseitigungskosten beim Grundstückskauf?

Der Käufer einer mangelhaften Immobilie hat das Recht, fiktive Mängelbeseitigungskosten geltend zu machen, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Dies gilt nach Ansicht des Gerichts auch, wenn der BGH dieses Recht aktuell im Rahmen eines Werkvertrages abgelehnt hat. Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer erklärt, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt worden sei. Für eine Dachgeschosswohnung stimmte dies aber nicht. Der Käufer begehrte daher im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs die hypothetischen Herstellungskosten für einen genehmigungsfähigen Zustand. Mit Erfolg! Die Entscheidung des BGH zum Werkvertragsrecht sei nicht übertragbar, so das OLG. Das Gericht verweist auf die Unterschiede zum Werkvertrag und insbesondere darauf, dass der Besteller im Werkvertragsrecht einen Vorschuss fordern könne; dieses Recht stehe dem Käufer im Kaufrecht nicht zu.

Kommentar

Bislang betrifft die neue Rechtsprechung des BGH zu den fiktiven Mängelbeseitigungskosten nur das Werkvertragsrecht. Ob diese Entscheidung Auswirkungen auf das Kaufrecht hat, ist bisher umstritten und muss noch höchstrichterlich geklärt werden. Das OLG Düsseldorf hat daher die Revision zugelassen.

Autor: Bettina Baumgarten – baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.10.2018, 24 U 194/17, BeckRS 2018, 31442

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Bau- und Architektenrecht: Haftung des Planers bei Missachtung des Bebauungsplans

Die (Genehmigungs-)Planung eines Kellergeschosses ist mangelhaft, wenn nach dem Bebauungsplan der Gemeinde der Keller eines Einfamilienhauses wasserdicht auszuführen ist und die Planung eine entsprechende Wasserdichtigkeit nicht aufweist. Die Abweichung als solche ist bereits als Mangel des Architektenwerks zu werten. Selbst unter der Annahme, dass die Abweichung an sich noch kein Mangel darstellte, läge ein Verstoß gegen die Pflicht vor, das Gebäude so zu planen, dass kein Wasser eindringen kann. Der Architekt trägt die Kosten der nachträglichen Abdichtung des Kellers gegen das aufstauende Sickerwasser.

Kommentar

Die Planung des Architekten muss dauerhaft genehmigungsfähig sein. Sie darf nicht gegen materielles Bauordnungs- und Bauplanungsrecht und sonstige öffentlich-rechtliche Normen verstoßen. Den Parteien bleibt es – nach Aufklärung über die Risiken – unbenommen zu regeln, dass der Bauherr das Risiko der Genehmigungsfähigkeit übernimmt, z.B. bei „Maximalbebauung“. Selbst bei Beauftragung einzelner Leistungsphasen kommt die Haftung des Architekten in Betracht, wenn ein Verstoß gegen vorbenannte Normen „übernommen“ wird. Die Überprüfung der Vorarbeit ist, wie auch bei der Bauausführung, unerlässlich.

Autor: Frederik Ulbrich – ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 06.02.2018, 13 U 4263/16 Bau, IBRRS 2019, 0016

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Makler- und Bauträgerrecht: Aufklärungspflichten des Maklers

Handelt ein Makler auch als Projektentwickler und hat deshalb ein eigenes wirtschaftliches Interesse an einem Vertragsabschluss, muss er seinen Kunden darüber aufklären. Unterlässt er dies, erhält er keine Provision. Im konkreten Fall war ein Makler auch als Projektentwickler für den Architekten tätig, der bereits einen Plan für die Neubebauung des zu vermakelnden Grundstückes entworfen hatte. Der Grundstückseigentümer war an einem schnellen Verkauf interessiert. Diesem Interesse seines Kunden zuwider wirkte der Makler jedoch darauf hin, dass der Käufer auch das von dem Architekten geplante Projekt auf dem Grundstück verwirklichte. Über diese Zusammenhänge klärte er den Eigentümer nicht hinreichend auf. Er konnte daher keine Provision verlangen.

Kommentar

Jeder Vertragspartner muss ungefragt über Umstände aufklären, die für die Entscheidung des anderen Teils zum Vertragsschluss von besonderer Bedeutung sind. Wer -wie hier der Grundstückseigentümer- nicht weiß, dass sein Makler auch andere Interessen vertritt, ist nicht in der Lage, eine hinreichend informierte Entscheidung über die Maklerbeauftragung zu treffen und kann sich deshalb im Ernstfall vom Vertrag lösen.

Autor: Veronika Thormann – thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 08.02.2018, 18 U 41/17, IBRRS 2018, 3666

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