Die heutigen Themen:
1.) Wann liegt eine Modernisierung vor?
2.) Gesamtschuldnerausgleich nach Mängelbeseitigung
3.) Wann liegt ein Anerkenntnis vor?
4.) Vergütung setzt Einigung voraus!
Wann liegt eine Modernisierung vor?
Nimmt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vor und soll deshalb die Miete erhöht werden, setzt dies einen wesentlichen Bauaufwand voraus. Ein solcher liegt vor, wenn mindestens ein Drittel des für den Neubau einer vergleichbaren Wohnung erforderlichen Aufwands erreicht wird. Dabei sind Kosten für reine Erhaltungsmaßnahmen für bereits abgenutzte, aber noch nicht mangelhafte Bauteile zeitanteilig abzuziehen. Geklagt hatte ein Mieter auf Rückzahlung von Miete, nachdem der Vermieter die Miete wegen umfassender Modernisierung erhöht hatte. An einer solchen fehle es hier, da kein neubauähnlicher Zustand erreicht wurde, befand das Gericht. Es gab dem Kläger Recht und verpflichtete den Vermieter zur Rückzahlung. Landgericht Berlin, Urteil vom 17. Mai 2022. Az. 63 S 199/21
Gesamtschuldnerausgleich nach Mängelbeseitigung
Bauunternehmer und Architekt können gegenüber dem Besteller bei Mängeln als Gesamtschuldner haften. Beseitigt der Bauunternehmer einen Mangel im Wege der Nacherfüllung, so hat er gegen den Architekten einen Ausgleichsanspruch, wenn beide den Mangel zu vertreten haben. Dabei kann er objektiv erforderliche Kosten, die bei der Mängelbeseitigung angefallen sind, anteilig geltend machen. Im konkreten Fall verlangte der klagende Bauunternehmer Ausgleich für die Nachbesserung mangelhafter Balkondächer, die er selbst durchgeführt hatte. Der beklagte Architekt verweigerte dies – zu Unrecht, wie das Gericht entschied. Der Bauunternehmer habe die Höhe der Mangelbeseitigungskosten hinreichend schlüssig dargelegt und daher einen Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich. Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10. August 2022. Az. VII ZR 243/19
Bettina Baumgarten, Rechtsanwältin bei BETHGE, Hannover
Wann liegt ein Anerkenntnis vor?
Erkennt der Auftragnehmer eines Bauvertrags seine Verpflichtung zur Nachbesserung von Mängeln an, beginnt dadurch die Verjährungsfrist neu zu laufen. Als ein Anerkenntnis kann z.B. eine Abschlagszahlung oder eine Sicherheitsleistung ausgelegt werden. Hier hatte der Auftragnehmer Nachbesserungsarbeiten ausgeführt und dabei Schäden an einer Zwischendecke verursacht. Auf die “Mängelrüge” des Klägers teilte er zunächst mit, er werde sich „um die Angelegenheit kümmern“, und dass er den Vorgang seiner Haftpflichtversicherung gemeldet habe. Beides stelle jedoch kein Anerkenntnis dar, das die Verjährungsfristen neu laufen lasse, entschied das Gericht. Es wies die Berufung ab, da der Schadensersatzanspruch verjährt sei. Oberlandesgericht Stuttgart, Beschluss vom 10. Dezember 2021. Az. 13 U 357/20
Vergütung setzt Einigung voraus!
Ein Bauvertrag ist nicht wirksam zustande gekommen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe des Werklohns geeinigt haben. In einem solchen Fall ist eine Schlussrechnung, die der Auftragnehmer stellt und der Auftraggeber vorbehaltlos begleicht, als abschließend zu betrachten. Eine weitergehende Vergütung kann nicht verlangt werden. Im konkreten Fall verlangte der Kläger Vergütung für separate Zusatzleistungen an einem Haus, nachdem der Beklagte die gestellte Schlussrechnung beglichen hatte. Das Gericht entschied, dass es an einer Einigung über diese Zusatzleistungen gefehlt habe und gab dem Beklagten Recht. Mangels Einigung sei die Schlussrechnung abschließend und der Kläger habe keinen Vergütungsanspruch für die Zusatzleistungen. Oberlandesgericht Rostock, Urteil vom 12. November 2021. Az. 7 U 52/21
Philipp Wegner, Rechtsanwalt bei BETHGE, Hannover