Ausgabe:2019/01
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Grundstücksrecht: Musiker als Nachbar

Berufs- und Hobbymusiker haben ihren Nachbarn gegenüber dieselben Rechte. Beide dürfen, so die Empfehlung des Bundesgerichtshofes, werktags außerhalb der Ruhezeiten bis zu drei Stunden in ihrer Wohnung musizieren. Im konkreten Fall waren die Nachbarn mit dem Ziel der absoluten Ruhe in ihren Räumen erfolgslos gegen einen Berufstrompeter vorgegangen. Das Musizieren stellt eine übliche Freizeitgestaltung dar, die immer in den eigenen vier Wänden ausgeübt werden kann. Das gilt, so der BGH, unabhängig davon, ob ein Berufs- oder Hobbymusiker in seinen Räumen übt. Gleichzeitig ist aber klar, dass nicht rund um die Uhr geübt werden kann. Wie der Interessenausgleich zwischen Ruhebedürfnis des Nachbarn und Musizierbedürfnis des Musikers konkret stattfindet, ist dabei immer Sache des Einzelfalls.

Kommentar

Musik zu machen, ist für den Musizierenden -unabhängig davon, ob er Berufs- oder Hobbymusiker ist- ein wesentlicher Teil der Lebensgestaltung, der einen großen Einfluss auf die Lebensfreude und das Gefühlsleben haben kann. Schon deshalb ist dies, auch in den Haupträumen, von den Nachbarn zu dulden. Die Beschränkung der Zeiten und der Dauer des Übens dient dabei den dem Musizieren entgegenstehenden Interessen des Nachbarn auf möglichst ungestörte Ruhe.

Autor: Nils Flaßhoff - flasshoff@bethge-legal.com

Fundstelle: BGH, Urteil vom 26.10.2018, V ZR 143/17, BeckRS 2018, 29299

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Grundstücksrecht: Fiktive Mängelbeseitigungskosten beim Grundstückskauf?

Der Käufer einer mangelhaften Immobilie hat das Recht, fiktive Mängelbeseitigungskosten geltend zu machen, so das Oberlandesgericht Düsseldorf. Dies gilt nach Ansicht des Gerichts auch, wenn der BGH dieses Recht aktuell im Rahmen eines Werkvertrages abgelehnt hat. Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer erklärt, dass die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt worden sei. Für eine Dachgeschosswohnung stimmte dies aber nicht. Der Käufer begehrte daher im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs die hypothetischen Herstellungskosten für einen genehmigungsfähigen Zustand. Mit Erfolg! Die Entscheidung des BGH zum Werkvertragsrecht sei nicht übertragbar, so das OLG. Das Gericht verweist auf die Unterschiede zum Werkvertrag und insbesondere darauf, dass der Besteller im Werkvertragsrecht einen Vorschuss fordern könne; dieses Recht stehe dem Käufer im Kaufrecht nicht zu.

Kommentar

Bislang betrifft die neue Rechtsprechung des BGH zu den fiktiven Mängelbeseitigungskosten nur das Werkvertragsrecht. Ob diese Entscheidung Auswirkungen auf das Kaufrecht hat, ist bisher umstritten und muss noch höchstrichterlich geklärt werden. Das OLG Düsseldorf hat daher die Revision zugelassen.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.10.2018, 24 U 194/17, BeckRS 2018, 31442

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Bau- und Architektenrecht: Haftung des Planers bei Missachtung des Bebauungsplans

Die (Genehmigungs-)Planung eines Kellergeschosses ist mangelhaft, wenn nach dem Bebauungsplan der Gemeinde der Keller eines Einfamilienhauses wasserdicht auszuführen ist und die Planung eine entsprechende Wasserdichtigkeit nicht aufweist. Die Abweichung als solche ist bereits als Mangel des Architektenwerks zu werten. Selbst unter der Annahme, dass die Abweichung an sich noch kein Mangel darstellte, läge ein Verstoß gegen die Pflicht vor, das Gebäude so zu planen, dass kein Wasser eindringen kann. Der Architekt trägt die Kosten der nachträglichen Abdichtung des Kellers gegen das aufstauende Sickerwasser.

Kommentar

Die Planung des Architekten muss dauerhaft genehmigungsfähig sein. Sie darf nicht gegen materielles Bauordnungs- und Bauplanungsrecht und sonstige öffentlich-rechtliche Normen verstoßen. Den Parteien bleibt es - nach Aufklärung über die Risiken - unbenommen zu regeln, dass der Bauherr das Risiko der Genehmigungsfähigkeit übernimmt, z.B. bei „Maximalbebauung“. Selbst bei Beauftragung einzelner Leistungsphasen kommt die Haftung des Architekten in Betracht, wenn ein Verstoß gegen vorbenannte Normen „übernommen“ wird. Die Überprüfung der Vorarbeit ist, wie auch bei der Bauausführung, unerlässlich.

Autor: Frederik Ulbrich - ulbrich@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG München, Beschluss vom 06.02.2018, 13 U 4263/16 Bau, IBRRS 2019, 0016

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Makler- und Bauträgerrecht: Aufklärungspflichten des Maklers

Handelt ein Makler auch als Projektentwickler und hat deshalb ein eigenes wirtschaftliches Interesse an einem Vertragsabschluss, muss er seinen Kunden darüber aufklären. Unterlässt er dies, erhält er keine Provision. Im konkreten Fall war ein Makler auch als Projektentwickler für den Architekten tätig, der bereits einen Plan für die Neubebauung des zu vermakelnden Grundstückes entworfen hatte. Der Grundstückseigentümer war an einem schnellen Verkauf interessiert. Diesem Interesse seines Kunden zuwider wirkte der Makler jedoch darauf hin, dass der Käufer auch das von dem Architekten geplante Projekt auf dem Grundstück verwirklichte. Über diese Zusammenhänge klärte er den Eigentümer nicht hinreichend auf. Er konnte daher keine Provision verlangen.

Kommentar

Jeder Vertragspartner muss ungefragt über Umstände aufklären, die für die Entscheidung des anderen Teils zum Vertragsschluss von besonderer Bedeutung sind. Wer -wie hier der Grundstückseigentümer- nicht weiß, dass sein Makler auch andere Interessen vertritt, ist nicht in der Lage, eine hinreichend informierte Entscheidung über die Maklerbeauftragung zu treffen und kann sich deshalb im Ernstfall vom Vertrag lösen.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 08.02.2018, 18 U 41/17, IBRRS 2018, 3666

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