Ausgabe:2017/07
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Pachtgegenstand muss bestimmbar sein

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform hinreichend bestimmbar sein. Einem Grundstückserwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, muss es möglich sein, den Pachtgegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Vorliegend war der Pachtgegenstand (u.a. auch Außenflächen und Kellerräume) aus dem im Jahr 2007 geschlossenen Mietvertrag nicht eindeutig ersichtlich. Der Pächter hatte das Pachtobjekt allerdings bereits seit dem Jahr 1999 als Untermieter genutzt. Der Senat ließ für die Bestimmbarkeit der Pachtsache daher genügen, dass sich die Pachtfläche anhand des Umfangs der tatsächlichen, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits seit mehreren Jahren andauernden Nutzung bestimmen lässt. Die Schriftform war daher gewahrt.

Kommentar

Der Senat schließt sich mit seinem Urteil der Rechtsprechung des BGH an (Urteil v. 07.07.1999 - XII ZR 15/97). Vorliegend hatten die Parteien zudem eine Schriftformheilungsklausel vereinbart, so dass die Berufung der Ursprungsparteien auf einen etwaigen Formverstoß nach Ansicht des Senats auch treuwidrig gewesen wäre.

Autor: Simone Engel - engel@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Dresden, Urteil vom 23.11.2016, 5 U 2031/15, BeckRS 2016, 116019

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Grundstücksrecht: Falsches Baujahr benannt – Hauskäufer kann zurücktreten!

Ein Hauskäufer kann den Grundstückskaufvertrag rückgängig machen, wenn das Baujahr des Hauses im Vertrag falsch – nämlich zu spät – benannt ist. Hier war das Haus im Jahr 1995 gebaut worden. Im notariellen Kaufvertrag stand: „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997“. Dies sei eine Beschaffenheitsvereinbarung, meinte das Oberlandesgericht Hamm. Das Haus sei zwar nur zwei Jahre älter, als die Käufer dachten. Die Pflichtverletzung wiege aber deshalb schwer, weil auf Seiten des Verkäufers über das Alter des Hauses arglistig getäuscht wurde. Insoweit rechtfertige selbst die geringfügige Abweichung des Baujahres einen Rücktritt.

Kommentar

Die Verkäuferseite sollte Angaben über die Beschaffenheit des Hauses stets sorgfältig nachprüfen, um zu verhindern, dass „Vermutungen ins Blaue hinein“ angestellt werden. Im hier entschiedenen Fall hatte der Vater des Verkäufers über das Baujahr spekuliert, was letztlich erst den Rücktritt hat möglich werden lassen. Eine unüberlegte Vermutung kann schwere Folgen haben.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017, 22 U 82/16, BeckRS 2017, 104877

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Bau- und Architektenrecht: Mangelhafte Dachdeckerleistung

Die Leistung des Dachdeckers ist mangelhaft, wenn zwar eine regendichte Dachbeschichtung aufgebracht, aber kein funktionierender Dachaufbau geschaffen wird und sich dadurch Schimmel auf dem Speicher bildet. Im hiesigen Fall begehrte der Auftraggeber Schadensersatz wegen mangelhafter Dämmarbeiten an einem Dach. Zu Recht, entschied der Senat. Das Werk sei mit erheblichen Mängeln behaftet, da es die vereinbarte Funktionstauglichkeit nicht erfülle. Zwar sei die Dachbeschichtung regendicht aufgebracht worden. Dennoch bilde sich aufgrund der fehlenden Dampfsperre und nicht ausreichender Luftdichtigkeit Kondensat im Dachaufbau, was zu dem Schimmelbefall führe. Dass sich die Parteien in Vorgesprächen auf eine „Billigvariante“ des Dachaufbaus geeinigt haben, ändere nichts an der Mangelhaftigkeit des Werks. Nach dem objektiven Parteiwillen gehöre bei einer Dachabdichtung auch die Vermeidung von Schimmelbefall dazu. Daher greife auch der Einwand des Auftragnehmers nicht, wonach sich im Speicher bereits vorher Schimmel befunden habe.

Praxistipp

Auftragnehmern ist dringend zu empfehlen, auf Vereinbarungen von Minderleistungen (wie etwa „Billigvarianten“) zu verzichten. Die häufig damit verbundene Mängelhaftung kann der Auftragnehmer nur unter äußerst sorgfältiger Aufklärung, ordnungsgemäßer Anzeige seiner Bedenken und vereinbarter Risikoübernahme durch den Auftraggeber vermeiden.

Autor: Dr. Sebastian Ziegler - ziegler@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 02.06.2016, 4 U 136/15, IBRRS 2017, 0533

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Bau- und Architektenrecht: Mängelrüge per „einfacher“ E-Mail

Eine Mängelrüge per E-Mail wahrt das Schriftformerfordernis eines unter Einbeziehung der VOB/B geschlossenen Bauvertrages. Deshalb kann auch mit einer „einfachen“ E-Mail die Verjährungsfrist von Mängelansprüchen wirksam verlängert werden. Vorliegend begehrte die Auftraggeberin die Kosten für die aufgewendete Mängelbeseitigung wegen mangelhafter Rundbogenfenster. Mit Erfolg! In der übersandten E-Mail werde das Mängelbeseitigungsbegehren der Auftraggeberin deutlich, so der Senat. Die von der VOB/B geforderte Schriftlichkeit einer Mängelrüge sei durch die E-Mail erfüllt, da die Parteien die gewillkürte Schriftform vereinbart haben. Hierrunter falle auch die telekommunikative Übermittlung, also die Übersendung per E-Mail. Mit der Übersendung verlängere sich die Verjährungsfrist der Mängelansprüche wirksam.

Kommentar

Die Rechtsprechung beantwortet die Frage des Schriftlichkeitserfordernisses nicht einheitlich. Es wird argumentiert, dass etwa eine E-Mail ohne elektronische Signatur den Anforderungen der Schriftlichkeit der VOB/B nicht genüge (so etwa OLG Jena, IBR 2016, 144; OLG Frankfurt, IBR 2012, 384). Diesem Ansatz kann nach den Ausführungen des OLG Köln nicht gefolgt werden. Soweit die Parteien die gewillkürte Schriftform, also auch die telekommunikative Übermittlung, vertraglich vereinbart haben und der Parteiwille nicht entgegenstehe, sei eine Mängelrüge per einfacher E-Mail grundsätzlich zulässig. Zudem ist zu bedenken, dass die Kommunikation per E-Mail in der Baupraxis üblich ist.

Autor: Sergia Antipa, M.M. - antipa@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Köln, Urteil vom 22.06.2016, 16 U 145/15, IBRRS 2017, 718

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