Ausgabe:2015/26
Sehr geehrte Damen und Herren, unser heutiger newsletter immobilienrecht informiert Sie über folgende Themen:

Gewerbliches Mietrecht: Unpfändbarkeit auch einfacher Betriebsmittel

Die Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt umfasst auch einfache Büromöbel und sonstige Werkstatteinrichtung, die für den Betrieb unerlässlich sind. Nach der Zivilprozessordnung können Gegenstände einer Person, die ihren Erwerb aus körperlicher Arbeit oder sonstigen persönlichen Leistungen erzielt, nicht gepfändet werden, sofern die Gegenstände zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit benötigt werden. Vorliegend war der Gläubiger der Ansicht, einfache Betriebsmittel pfänden zu können, da aufgrund der Größe des Werkstattbetriebes der gesetzliche Schutz nicht greife. Zu Unrecht, so das Kammergericht: Zu den nicht pfändbaren Gegenständen gehören Werkzeuge, Maschinen und Materialvorräte im erforderlichen Umfang. Nichts anderes gilt für einfache Büromöbel, die ebenfalls notwendiges Hilfsmittel für den Betrieb eines Kfz-Wertstatt sind.

Kommentar

Für den Pfändungsschutz ist entscheidend, dass der Betriebsinhaber selbst handwerklich mitarbeitet und seinen Gewinn nicht überwiegend aus dem Einsatz von Kapitalmitteln erwirtschaftet. Setzt er daneben auch Personal und Maschinen ein, steht dies der eigenen „körperlichen Arbeit“ nicht entgegen, sodass der Pfändungsschutz dennoch greift.

Autor: Bettina Baumgarten - baumgarten@bethge-legal.com

Fundstelle: Kammergericht, Beschluss vom 13.07.2015, 8 U 15/15, IBRRS 2015, 2997

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Bau- und Architektenrecht: Kostenvorschuss auch ohne Abnahme!

Im Rahmen eines BGB-Werkvertrags ist es dem Auftraggeber im Einzelfall bereits vor der Abnahme des Gewerks gestattet, sich auf seine vertraglichen Gewährleistungsrechte zu berufen, soweit der Auftragnehmer mehrfache erfolglose Mängelbeseitigungsversuche angestellt und sich die dem Auftraggeber angebotene Mängelbeseitigung als evident ungenügend herausgestellt hat. In dieser Lage ist es dem Auftraggeber nicht zumutbar, die offensichtlich mangelbehaftete Leistung abzunehmen, um sich erst nach der Abnahme auf Mängelrechte berufen zu können.

Kommentar

Erneut zeigt die obergerichtliche Rechtsprechung auf, dass besondere Fallgestaltungen das Recht des Auftraggebers auf Geltendmachung seines Gewährleistungsanspruchs, hier den Kostenvorschussanspruch, rechtfertigen können. Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig unterscheidet sich insofern von den anderen Urteilen, als dass bisher stets eine endgültige Verweigerung des Auftragnehmers zur Mängelbeseitigung vorlag. Im vorliegenden Urteil wollte der Auftragnehmer einen weiteren Nachbesserungsversuch anstellen, der vom Auftraggeber abgelehnt wurde. Das Urteil des OLG Schleswig ist bisher nicht rechtskräftig; ob es Bestand haben wird, bleibt daher abzuwarten.

Autor: Rebecca Schultz - schultz@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Schleswig, Urteil vom 16.07.2015, 7 U 124/14, IBRRS 2015, 2769

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Makler- und Bauträgerrecht: Makler darf gleichzeitig für Verkäufer und Erwerber tätig sein!

Wird ein Makler nach Anordnung der Zwangsversteigerung von einem Grundpfandgläubiger damit beauftragt, Interessenten für einen freihändigen Verkauf der Immobilie zu suchen und lässt sich derselbe Makler auch von dem Kaufinteressenten beauftragen, liegt im Zweifel für beide Seiten eine Tätigkeit als Nachweismakler vor. Diese beidseitige Tätigkeit als Nachweismakler ist in der Regel ohne ausdrückliche Gestattung zulässig. Da ein Anspruch auf Maklerlohn nicht besteht, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist, kommt es -sofern keine entgegenstehende Vereinbarung getroffen wurde- maßgeblich darauf an, ob der Makler als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig war. Tritt der Makler für beide Teile als Nachweismakler oder für den einen als Vermittlungs- und für den anderen als Nachweismakler auf, steht dies seiner Provisionsforderung erst einmal nicht entgegen.

Kommentar

Es ist regelmäßig Sache des Maklerkunden, zu beweisen, dass eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers vorliegt. Um dem entgegenzuwirken, sollte der Makler bei Vertragsabschluss doppeldeutige Vertragspassagen vermeiden und klar darstellen, ob er als Nachweis- oder Vermittlungsmakler tätig ist. Auch eine Aufklärung hinsichtlich der doppelten Provisionsfälligkeit ist zu empfehlen.

Autor: Broder Bösenberg - boesenberg@bethge-legal.com

Fundstelle: OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.09.2015, 4 U 131/14, IBRRS 2015, 2893

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Grundstücksrecht: Überbau durch Grundstücksteilung

Ohne Zustimmung des Nachbareigentümers kann an einem auf das Nachbargrundstück hinübergebauten Gebäude kein Wohnungseigentum begründet werden, wenn der Überbau nachweislich nach Erstellung des Gebäudes durch Teilung des Grundstückes entstanden ist. Die Lage und der Umfang des maßgebenden Teils des Gebäudes müssen eindeutig auf dem aufzuteilenden Grundstück liegen. Es muss ausgeschlossen werden, dass der Überbau nach der wirtschaftlichen Bedeutung den maßgebenden Teil darstellt.

Kommentar

Das Kammergericht unterscheidet nach verschiedenen Arten des Überbaus: einem entschuldigten oder unentschuldigten Überbau, einem Eigengrenzüberbau oder einem nachträglich durch Teilung des Grundstücks entstandenen Überbau. Bei einem entschuldigten Überbau steht das Gebäude dem Eigentümer des Stammgrundstücks zu, von dem es überbaut wurde. Das Eigentum am Gebäude beim unentschuldigten Überbau wird auf der Grundstücksgrenze geteilt. Beim Eigengrenzüberbau kommt es auf die Absichten des Erbauers an, zu welchem Grundstück das Gebäude gehören soll. Die Eigentumsvermutung beim nachträglichen Überbau stellt auf den Umfang, die Lage und die wirtschaftliche Bedeutung des maßgebenden Gebäudeteils ab, auf welches sich das Gebäude zum größten Teil befindet.

Autor: Frank U. Schuster - schuster@bethge-legal.com

Fundstelle: KG, Beschluss vom 19.08.2015, 1 W 765/15, BeckRS 2015, 15981

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